The Cosmopolitan, un choix urbain, moderne et citoyen (BOGDAN & VAN BROECK)

Un nouveau développement stratégique

Au 11^ème étage de l’immeuble, sur fond d’une vue imprenable sur le panorama urbain dense du cœur de Bruxelles, Frédéric van Marcke, directeur du développement chez BESIX RED, a d’abord expliqué la stratégie du groupe en matière de reconversion d’immeubles. BESIX RED a une politique volontariste de développement dans les centres urbains à proximité des transports et des gares. Le centre des villes constitue en effet un terreau de développement particulièrement riche pour répondre aux défis écologiques, démographiques et sociologiques actuels. Le développeur a déjà acquis une solide expérience en reconversion avec des opérations telles que Souverain 191 à Auderghem ou Trèves 100. Ce terrain-ci a été racheté en mars 2013, et les premiers habitants sont attendus en 2018.

Le choix des architectes BOGDAN & VAN BROECK, sur base d’un concours, témoigne de la volonté de BESIX RED de promouvoir l’habitat en ville, dans un immeuble résolument contemporain et urbain, révélateur de l’esprit que le promoteur souhaite donner à ce nouveau développement. Les architectes sont en effet bien connus pour leur implication en faveur d’une architecture de qualité, participent régulièrement à des jurys et se mettent au soutien de la qualité architecturale en général.

On estime à environ 250 le nombre des futurs occupants de cet immeuble qui totalisera 15.000 m² et 156 logements (26% de studios, 44% d’appartements 1 chambre, 15% de 2 chambres et 15% de 3 chambres). Les travaux, qui vont démarrer prochainement, sont évalués à 30 millions d’euros. La commercialisation a commencé il y a 6 semaines et la 13^e vente vient d'être enregistrée. On peut constater que de nombreux acquéreurs-occupants sont intéressés par la localisation, et pas uniquement des investisseurs, ce qui démontre déjà tout l'intérêt du projet. Il faut compter environ 140.000 euros pour un studio, et à partir de 320.000 euros pour les logements familiaux.

Un projet inscrit dans une démarche

Le bureau BOGDAN & VAN BROECK ne construit plus sur des parcelles isolées mais toujours à proximité des transports publics. Leur credo est la nécessité absolue de densifier les villes, car un usage optimal des surfaces construites disponibles constitue un défi majeur pour l’humanité. BOGDAN & VAN BROECK sont des architectes engagés, qui estiment qu’en travaillant à partir de ce postulat, l’architecture a un rôle clé à jouer dans la préservation de l’environnement et le futur de notre planète.

Le site est situé à l’intérieur de la petite ceinture de Bruxelles et bénéficie pleinement de tous les services de centre-ville. Leo Van Broeck rappelle à cette occasion les conclusions sans appel de l’étude de la K.U. Leuven, sur l’influence de la localisation sur l’empreinte écologique des immeubles : Pour de nombreuses raisons, une villa 4 façades construite aux normes passives mais isolée et dépendante de la voiture, a un impact écologique 2,5 fois plus élevé qu’un immeuble urbain du 19^e siècle non-isolé. Le bureau des architectes est installé à quelques dizaines de mètres en face, de l’autre côté des quais. Dans le square central, on trouve une œuvre d’art de Wim Delvoye.

Situé derrière le KVS – Koninklijke Vlaamse Schouwburg – sur une place paisible bordée d’arbres, au cœur d’un quartier proposant toutes les fonctions de la ville (restaurants, commerces, services culturels, transports en commun, logements et bureaux), et à un jet de pierre du quartier Dansaert / Sainte- Catherine, l’immeuble a été conçu pour s’intégrer dans le quartier mais aussi pour contribuer à son dynamisme.

Renforcement de l’inscription du bâtiment dans son contexte

Le bâtiment principal fait près de 60 mètres de haut et l’îlot est surdimensionné dans le parcellaire environnant. Ceci permet néanmoins une certaine porosité visuelle au rez-de-chaussée, où des activités commerciales devraient s’implanter sur deux niveaux. Le socle du bâtiment sera en effet traité par des arcades présentant des colonnes en V sur deux étages, ce qui marquera la scission entre l’habitat et d’autres fonctions, ainsi que les passages à travers l’îlot qui permettent de rejoindre la rue du Canal où se trouvent crèche et autres services.

L’orientation est favorable parce que le côté étroit est vers le sud : le bâtiment ne produit ainsi presque pas d’ombre, bien moins qu’un bâtiment identique posé à l’horizontale. L’existant comporte 13 niveaux et on le rehausse jusque 15 (volume technique compris). De plus, on épaissit de part et d’autre par des terrasses d’une profondeur de deux mètres, qui permettront de profiter pleinement des vues lointaines.

Caractéristiques de la reconversion

Le bâtiment existant dispose d’une hauteur de dalle à dalle de 4 mètres, et la hauteur sous-plafond finale est de 3 mètres. Il ne permet néanmoins pas d’atteindre le standard passif, qui n’est de toute façon pas exigé en cas de réhabilitation. La taille des appartements augmentera progressivement vers le haut. Des miroirs seront ajoutés sur les colonnes à l’intérieur afin de démultiplier les vues sur le paysage, et les allèges seront supprimées.

Chacun des appartements disposera d’un ensoleillement optimal, ainsi que d’une terrasse privative de 2 mètres de profondeur, véri­table prolongement de l’espace de vie où l’on peut goûter au plaisir de la vue exceptionnelle sur la ville, tout en se sentant parfaitement chez soi, grâce à des pare-soleil perforés coulissants qui couvriront la moitié de la surface de façade. Les vues seront ainsi orientées vers le paysage lointain, et la façade d’un blanc opalin revêtira un aspect dynamique et changeant.

Le sol extérieur sera traité avec des surfaces perméables. Un arbre sera planté en pleine terre et pourra se développer. Un éventail de plantes avec différentes saisons de floraison a été choisi par le paysagiste, dans les teintes vert et blanc en accord avec le projet. 50 emplacements de parking ont été prévus, ce qui accompagne la tendance au covoiturage et aux voitures partagées. Il y a une place prévue pour chaque logement de deux ou trois chambres, ainsi que 156 emplacements pour vélo (un par appartement).

La réaffectation jouera un rôle positif en amenant une vie dont l’immeuble, inoccupé depuis plus de 10 ans, privait le quartier jusqu’à présent. Pour signaler que le bâtiment est rendu à la vie urbaine, 18 spots animent d’ores et déjà le ciel bruxellois pour ce mois de fêtes de fin d’année. Le quartier cosmopolite et la proximité des institutions du quartier nord peuvent attirer une clientèle variée et internationale, séduite par l’animation urbaine de centre-ville.