Doorzoek volledige site
25 februari 2011

Column: Welke voordelen heeft de bouwheer die zijn werf zelf verzekert?

Met regelmaat is vast te stellen dat niet de bouwheer maar de aannemer de taak op zich krijgt om de werf te verzekeren. Via lastenboekclausules draagt de bouwheer, vaak op aanraden van zijn architect, de aannemer op om een globale verzekering voor de werf te voorzien. Meestal een ABR-polis. Met het idee dat op die wijze alle bouwrisico’s verzekerd zijn. Dit is echter niet zo. Carl Vinck van Assiver Bouwverzekeringen legt uit waar de problemen zich situeren.
Met regelmaat is vast te stellen dat niet de bouwheer maar de aannemer de taak op zich krijgt om de werf te verzekeren. Via lastenboekclausules draagt de bouwheer, vaak op aanraden van zijn architect, de aannemer op om een globale verzekering voor de werf te voorzien. Meestal een ABR-polis. Met het idee dat op die wijze alle bouwrisico’s verzekerd zijn. Dit is echter niet zo. Carl Vinck van Assiver Bouwverzekeringen legt uit waar de problemen zich situeren.

Want hoewel de naam het zou kunnen doen vermoeden, verleent een alle bouwplaatsrisico’s verzekering geen dekking voor alle risico’s. Voor de risico’s waarvoor er dan wel dekking is, worden de waarborgen vaak (onbewust) uitgehold. Met als resultaat een matig verzekerde werf, waar bij  een schadegeval de waarheid aan het licht komt. Gevolgd door een confrontatie met een geërgerde bouwheer.



Bestaat er eigenlijk wel zo iets als één enkele “bouwverzekering”?

Neen, het Belgische verzekeringslandschap voor de bouwsector is opgedeeld in verschillende polissen, met overlappingen, lacunes en uitsluitingen. In grote lijnen gesteld, verzekeren ze elk in meer of mindere mate de volgende 4 risico’s :

Een eerste risico is dat van de schade aan de werken. Zijnde het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van het bouwwerk door ongeval of overmacht, door werken van andere aannemers, door diefstal, e.d.m.

Schade door de werken aan derden, de aansprakelijkheid van de bouwpartners, vormt het tweede risico. Het kan gaan over schade t.g.v. een fout die werd gemaakt door een aannemer, ingenieur, architect, en zelfs door de bouwheer. De bouwheer (voornamelijk hij) komt in het vizier bij de foutloze verstoring van het genot van de buren om – zonder schade of overmatige hinder – van hun eigendom te genieten (artikel 544 van het burgerlijk wetboek).

Een derde risico vormen de gebreken die onder de toepassing van de tienjarige aansprakelijkheid vallen en niet hersteld geraken omwille van betwistingen of door het faillissement van de aannemer of door het stopzetten van de activiteit door de ingenieur (verkoop, pensioen,…).

Het lichamelijk letsel tijdens het bouwproces dat de arbeiders, de bouwdirectie, de bouwheer en of zijn onbezoldigde helpers kunnen oplopen, is het vierde risico.


Een deel van deze risico’s ligt bij de andere bouwpartners. Waarom als bouwheer zich dan verzekeren?

De aannemer draagt tot de oplevering het risico van het teniet gaan van het bouwwerk (risico 1), dus dient de bouwheer zich hier niet tegen te verzekeren? Deze visie is slechts gedeeltelijk juist. Er is inderdaad geen probleem als de woning of het appartement onder de wet-Breyne valt, of indien een algemeen aannemer of bouwpromotor voor de oprichting en materialen zorgt. Pas bij de voorlopige oplevering gaat het risico over op de bouwheer.

Maar, indien het gaat om een gesplitste aanneming waarbij het werk is toevertrouwd aan allemaal afzonderlijke nevenaannemers, draagt de bouwheer het risico van schade aan de reeds opgeleverde delen. Bij gesplitste aanneming vindt de oplevering plaats zodra het werk klaar is en dus op verschillende tijdstippen. Bij elke oplevering is er een risico-overdracht naar de bouwheer, terwijl het bouwproject nog volop loopt en er dus kans is op schade aan het gebouw dat reeds werd opgericht. Niet altijd treedt de schuldige zelf naar voren….


Een ABR – afgesloten door de bouwheer – kan bij gesplitste aanneming veel discussie en vertragingen op de werf voorkomen. Ze beschermt de bouwpartners tegen risico 1.

De meest interessante ABR-verzekering is deze die alle bij het bouwproject betrokken partijen verzekert: de bouwheer, de architect, de ingenieur, de verschillende aannemers… Het doet er dan namelijk niet toe bij wie de oorzaak van de schade ligt, de verzekering komt sowieso tussenbeide, voorkomt op die manier eindeloze discussies en maakt dat snel werk kan worden gemaakt van de nodige herstellingswerken. De bouwheer, indien hij verzekeringsnemer is, ontvangt de vergoeding en is dan niet afhankelijk van de aannemer om de herstellingen door te voeren.

Indien er één (hoofd)aannemer is, zou deze de ABR-verzekering kunnen nemen. Meer nog, de bouwheer of u zou hem contractueel kunnen verplichten een ABR-polis af te sluiten. Dit heeft voor de bouwheer echter weinig voordelen, vermits de aannemer de kostprijs (of meer) toch aan de bouwheer zal doorrekenen. Bovendien bestaat het gevaar dat de aannemer een te beperkte ABR-dekking neemt, omdat in het contract onvoldoende of warrig werd gespecificeerd waaruit de verzekering moest bestaan. Of omdat u als architect achteraf niet hebt gecontroleerd of hij inderdaad de overeengekomen polis heeft aangegaan. In zijn zoektocht naar een vergoeding voor de geleden schade, verwijt de bouwheer of diens advocaat de architect onzorgvuldigheid, zonder dewelke hij beroep had kunnen doen op een schadeloosstelling. U vaardigde immers de spelregels (verzekeringsclausules in het lastenboek) uit, zonder deze afdoende te controleren…

Aannemers nemen regelmatig een “abonnementspolis” waardoor ze verschillende bouwprojecten verzekeren in één polis. Dergelijke polissen verzekeren het risico vanuit het standpunt van de aannemer en worden te weinig opgemaakt tot bescherming van de andere bouwpartners. Wat nochtans het verlangen is van u en de bouwheer op het moment dat u een ABR-verzekering voorschrijft. Sterker nog, indien niet alle bouwpartners in de polis werden opgenomen, verhaalt de verzekeraar ABR zijn vergoeding, uitbetaald aan de aannemer, op de partij buiten de polis die volgens hem aan de oorzaak van de schade ligt. U weet dat men daarbij al te vaak aan de architect denkt. Meestal verwijt men hem een controlefout…

Bij “gesplitste aanneming” is het af te raden de ABR-verzekering over te laten aan de nevenaannemers. Ten eerste is de doorgerekende kostprijs dan hoger. Meerdere polissen zijn immers duurder dan één polis. Daarenboven dreigt een onoverzichtelijk kluwen van polissen te ontstaan waardoor er overlappingen zijn. Maar vooral ook lacunes in de dekking. Elk van de aannemers verzekert zijn eigen werk, gedurende zijn duurtijd. Nadien is er dus geen dekking meer, hoewel het risico werd overgedragen op de bouwheer…




Risico 2 en in het bijzonder de foutloze burenhinder (art. 544 van het burgerlijk wetboek) rust op de bouwheer. De aannemer is geen betrokken partij. Het gaat immers over schade bij de buren die het gevolg is van de werken zonder dat de aannemer een fout beging. Om dit risico in een ABR polis te verzekeren, vraagt de verzekeraar een bijpremie (gezien de aard van het risico) en verleent hij bij voorkeur werf per werf dekking.  Daardoor komt deze waarborg zelden voor in een abonnementspolis. De bouwheer heeft er dan ook alle belang bij om dit risico eigenhandig in te dekken met een ABR-polis die hijzelf onderschrijft.


Architect, ingenieur en aannemer zijn wettelijk 10 jaar aansprakelijk. Waarom zou de bouwheer zich dan verzekeren?

Dit is geweten : architect, ingenieur en aannemer zijn wettelijk gedurende 10 jaar aansprakelijk voor die schade aan het bouwwerk die onder de toepassing van deze wetgeving valt.
De architect is wettelijk verplicht zich te verzekeren. De ingenieur (stabiliteit) verzekert zich. Het overgrote deel van de aannemers is hier niet voor verzekerd.
We spreken hier over risico 3 dat voor de bouwheer een probleem wordt wanneer gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen, niet hersteld geraken omwille van betwistingen tussen architect, ingenieur en aannemer. Of (en veelal) door stopzetting van de activiteit (in vennootschap) van de aannemer of zelfs ingenieur. Uiteraard is de oplossing helemaal zoek voor de bouwheer wanneer de aannemer failliet is of failliet gaat i.g.v. de vordering tot schadevergoeding…

Met een verzekering “tienjarige aansprakelijkheid” kan de bouwheer niet langer het slachtoffer worden van een eventueel getouwtrek tussen aannemers, onderaannemers, architecten, ingenieurs, leveranciers… over wie nu juist aansprakelijk is. Zodra het gebrek onder de tienjarige aansprakelijkheid valt, wordt de bouwheer vergoed.

De verzekeringen “tienjarige aansprakelijkheid” worden ook “controleverzekeringen” genoemd. De verzekeringsmaatschappijen eisen namelijk dat het bouwproject in min of meerder mate wordt gecontroleerd door een controlebureau of door een aangestelde van de maatschappij.

Meestal zijn deze verzekeringen beperkt tot de ruwbouw, maar uitbreidingen t.e.m. de afwerking én de technieken zijn mogelijk.

Zo is er ook een uitbreiding voor de aansprakelijkheid (riscio 2) die de bouwheer loopt wanneer een gebrek aan zijn bouwwerk i.k.v. de 10 jarige aansprakelijkheid bij de buren schade veroorzaakt. Een verzakking van het eigen gebouw kan de oorzaak zijn van een schade aan het bouwwerk van de buren.

Voor de volledigheid is het nuttig om mee te geven dat er ook een polis met de naam “Globale van de Bouwheer” bestaat. Deze polis verleent, kort omschreven, dekking voor de bouwheer wanneer er schade is als gevolg van foutloze burenhinder en indien er schade is aan het bouwwerk t.g.v. het faillissement van een aannemer. Hoewel ook hier de benaming “globale” m.i. overdreven is, is deze polis wel te weinig gekend.




De verzekering van de zelfbouwer – of het gebrek daar aan

De financiële gevolgen van lichamelijke ongevallen (risico 4) worden door de professionele bouwpartners via een verzekering arbeidsongevallen, gewaarborgd inkomen of persoonlijke ongevallen opgevangen.

Voor lichamelijke ongevallen op de bouwplaats overkomen aan de bouwheer of zijn onbezoldigde helpers is geen dekking voorzien in de ABR-verzekering. De bouwheer en zijn gezinsleden kunnen zich beperkt verzekeren via een ongevallenverzekering. De vergoeding is een forfaitair bedrag en is hoogst zelden voldoende om het geleden verlies op te vangen. Een doekje voor het bloeden. Soms zelfs een pleister op een houten been…

Om hun kansen te verhogen een brandverzekering voor een nieuwbouw woning binnen te halen, bieden klassieke brandverzekeraars een pakketpolis aan waarin de brandverzekering wordt voorafgegaan door een “bouwverzekering”. Soms kan de zelfbouwer een deel van zijn risico in een dergelijke polis onder brengen. Al te vaak verkoopt men dit type polis als dé oplossing voor zelfbouwers. Laat ons stellen dat dit zowat de enige oplossing is voor zelfbouwers en dat deze verre van volledig is. Het ware doel van de verzekeraars is en blijft het afsluiten van een brandverzekering.


Enige duiding en nuancering is echt wel op zijn plaats

Daarin ligt onze taak als gespecialiseerd verzekeringsmakelaar. Collega makelaars die beseffen dat het verzekeren van bouwrisico’s een discipline op zich vormt, doen beroep op ons.  Maar in de eerste plaats zijn wij er voor onze klanten; architecten en ingenieurs die met een gerust hart de verzekering van de bouwplaats aan ons toevertrouwen.



Tekst: Karl VINCK
, zaakvoerder
 ASSIVER BOUWVERZEKERINGEN