OPINIE. Waarom de verkoop van overheidsvastgoed ook kansen biedt (Michiel Van Balen, Miss Miyagi)

Miss Miyagi en haar zusterbedrijven teherbestemmen.be (immokantoor en expert in de vermarkting van bijzonder vastgoed) en Stadsmakersfonds (coöperatief investeringsfonds) hebben de voorbije jaren met vallen en opstaan veel ervaring opgedaan rond de ontwikkeling, verkoop én aankoop van overheidspatrimonium. Onze conclusie? Er zijn veel goede redenen om als overheid patrimonium te vermarkten. Als steden en gemeenten dit doen vanuit een heldere visie op hun eigen gebouwen en beleidsdoelen, en daar het juiste proces voor lopen, levert dat voor veel partijen directe en indirecte winst op. Verkopen ze echter blind voor korte termijn inkomsten, dan wegen die niet op tegen de gemiste kansen en toekomstige kosten. Enkele gratis inzichten :)

(1) Patrimoniumplannen: Bezit is geen doel op zich (maar wel een grote hefboom)

Steeds meer overheden stellen zich luidop de vraag of ze nog wel eigenaar willen of kunnen zijn.  Dat hoeft op zich geen probleem te zijn, want eigenaar zijn is geen doel op zich. Vastgoed dient om beleidsdoelstellingen waar te maken en ook die zijn dynamisch. Alleen blijkt eigenaar zijn, of toch zeker van de grondpositie, nu net één van de belangrijkste hefbomen om beleidsdoelstellingen waar te kunnen maken. Daarom maken steeds meer steden en gemeenten vaker werk van 'patrimoniumplannen'. om te kijken hoe ze hun patrimonium zo goed mogelijk kunnen inzetten voor hun beleidsambities en welke gebouwen ze dus willen behouden, afstoten of aankopen. Miss Miyagi werkte samen met AG Vespa reeds verschillende thematische en geografische patrimoniumscans uit én een draaiboek over wat zo’n patrimoniumscan precies zou moeten zijn.

Centraal in het draaiboek staat het academische 'Strategic Alignment Model' van Henderson en Venkatraman. Het model legt elk gebouw op de rooster aan de hand van een matrix met twee cruciale assen: de inhoudelijke (beleidsmatige) waarde enerzijds, en de vastgoedkundige (technische) waarde anderzijds. Bij de evaluatie van een gebouw stel je dus twee vragen:

1. De inhoudelijke as: Draagt dit gebouw nog actief bij aan onze langetermijndoelen (strategisch) én werkt het in de dagelijkse praktijk goed voor de werking en de gebruikers (operationeel)?
2. De vastgoedkundige as: Benut dit pand het ontwikkelingspotentieel en is het waardevast bv door haar locatie (strategisch) én Is het pand technisch in goede staat, energiezuinig en betaalbaar in onderhoud?

Door deze tweezijdige ambitie in een matrix te structureren en te scoren, worden potentiële strategische keuzes automatisch gegenereerd. Zo is het perfect legitiem om een technisch performant gebouw waar gebruikers graag komen te verkopen als het eigenlijk geen bijdrage levert aan je strategische beleidsdoelstellingen. Omgekeerd moet een aftands gebouw dat dit wel doet, beter onderhouden worden.

^{'Strategic Alignment Model' van Henderson en Venkatraman}

Een sprekend voorbeeld is onze oefening voor Beschut Wonen Antwerpen (AG Vespa). Hun ambitie was om - verspreid over een tiental locaties - steeds 88 slaapplaatsen voor kwetsbare mensen te garanderen. Binnen die context is het volkomen logisch om een verouderde woning met 10 bedden op een dure toplocatie te verkopen, om met de opbrengst elders in de stad 20 kwalitatievere bedden te realiseren.

^{Tijdlijn / plan van aanpak vastgoedportefeuille Beschut Wonen Antwerpen}

Ook de Vlaams Bouwmeester wil (in een traject met Miss Miyagi en 51N4E) het gebruik van Patrimoniumplannen stimuleren om die inhoudelijke ambities (kernversterking, meervoudig ruimtegebruik, woonbeleid, …) mee te integreren in de afweging bij een eventuele verkoop.

(2) Publiek bouwheerschap staat stevig onder druk 

Dat overheden patrimonium verkopen, heeft ook een onderbelichte financiële reden: de rol van publieke bouwheer staat zwaar onder druk. Bij de herbestemming van complexe gebouwen botsen de goedbedoelde adviezen van verschillende overheidsdiensten (erfgoed, mobiliteit, brandweer, natuur) vaak onverzoenbaar met elkaar, laat staan met ambities rond betaalbaarheid.

Voeg daar de strikte wetgeving op overheidsopdrachten, de klimaatambities voor publieke gebouwen en een wildgroei aan interne ambitienota’s  aan toe, en het wordt voor steden bijna onmogelijk om het eigen patrimonium nog kostenefficiënt te verbouwen. Het is immers een hele uitdaging om daar als publieke bouwheer pragmatisch mee om te gaan wegens haar eigen voorbeeldfunctie en het veelal beperkte mandaat van de leidend ambtenaar. De reflex om patrimonium af te stoten is dan ook vaker ingegeven door de drang om torenhoge renovatiekosten te vermijden, dan om snelle inkomsten te genereren.

Nochtans zijn voorbeeldige publieke bouwheren erg belangrijk voor (een deel van) ons maatschappelijk vastgoed. De stad Leuven won verschillende prijzen met de prachtige Paul Van Ostaijensite en investeert met Hal9 en de podiumkunstensite terecht in kerntaken zoals ruimte voor jeugd en cultuur. De vraag moet wel gesteld durven worden of de budgettaire ontsporing van die laatste twee projecten niet vermeden had kunnen worden met wat minder, of wat creatievere ambities. Het interessante debat rond ‘sufficiency’ als alternatief antwoord op de overdaad aan (ook maatschappelijke) ambities en verwachtingen zou het publiek bouwheerschap misschien terug kunnen versterken. De vraag is echter welke publieke bouwheer daar zijn nek voor uit durft te steken.

(3) De zoektocht naar de 'derde pijler' (maatschappelijke ontwikkelaars) 

In een referendum in Gent vond 79% van de stemmers dat gemeentelijk vastgoed 'niet geprivatiseerd' mag worden. Dat is een duidelijk antwoord op een (helaas) foute vraag.

^{De maatschappelijke driehoek van Karl Polanyi (1944) en Victor Pestoff (1992)}

Er is een zeer terechte bezorgdheid over de commodificatie van gebouwen en gronden, maar de maatschappelijk driehoek van Karl Polanyi (1944) en Victor Pestoff (1992) leert ons dat er ook private actoren zijn die non-profit (lees maatschappelijke) ambities hebben. Sterker nog, het zijn deze actoren die onze maatschappij eeuwenlang voorzagen van een groot deel van onze maatschappelijke behoeften én gebouwen. Denk aan religieuze organisaties (onderwijs, parochiezalen, ziekenhuizen, …), middenveldorganisaties (ontmoetingsplaatsen) of de wooncoöperaties (betaalbaar wonen, …). Door het relatief recente verval van deze 3e pijler blijven enkel de vrije markt en de overheid over. Dat zorgt niet alleen voor een polarisatie tussen 2 partijen, beiden samen zullen (zonder het engagement van goed georganiseerde burgers) ook nooit in staat zijn om belangrijke maatschappelijke uitdagingen aan te gaan (denk aan de klimaatverandering of eenzaamheid). Burgers willen zich hier ook voor engageren, alleen ontbreekt het aan structuren om dit te organiseren.

Het debat over het overheidspatrimonium gaat ook daarover: onze overheid is nooit in staat geweest om in al onze maatschappelijke gehoeften en bijhorende gebouwen te voorzien. Wat we nodig hebben is méér (private) actoren die hun schouders onder onze maatschappelijke uitdagingen zetten en méér samenwerking tussen de drie pijlers. Het strategisch inzetten van grondposities en het opleggen van inhoudelijke voorwaarden is daarbij essentieel.

Stadsmakersfonds toont dat het kan. De voorbije vijf jaar verzamelde het ruim 2 x 5 miljoen euro privaat kapitaal om te investeren in zeven maatschappelijke projecten. Brouwerij De Ridder werd (onder inhoudelijke voorwaarden) gekocht van AG Vespa, De Boomgaard werd in erfpacht genomen van de stad Leuven, en Impact Factory Mechelen en Citadel Diest kwamen tot stand na een PPS met de steden Mechelen en Diest. Elk project is bovendien opgezet als een zelfstandige onderneming (met haar eigen projectpartners) met als ultieme ambitie om uit te groeien tot een lokale alternatieve ontwikkelaar die later op zijn beurt nieuwe projecten kan initiëren. Want ook dat kan: De Hoorn ontwikkelt ondertussen Manhattan, Heilig Hart en Zuidoever en Hal5 spaart voor de ontwikkeling van Hal4.

Een eigendomsoverdracht van de overheid naar andere actoren is dus - indien ze op de juiste manier gebeurt- niet alleen een kans om met minder middelen meer te doen, het is ook een kans om die derde pijler te versterken. Dus ja, als de Stad Gent een gebouw kan verkopen aan een private wooncoöperatie (zoals ze deden met het project Bellefleur aan wooncoop) dan moeten ze dat dus zeker doen!  Sterker nog, dan investeren ze beter ook in bijkomende ondersteunende maatregelen (erfpachten, opstartkapitaal, leningen) die zichzelf indirect in veelvoud terugverdienen. In een referendum in Zurich stemden burgers daarom dat overheidsgronden uitsluitend in erfpacht gegeven mogen worden aan niet-speculatieve wooncoöperaties (die vandaag samen al meer dan 20% van de woningen in de stad bezitten), wat resulteert in huurprijzen die 15% lager liggen dan de markt. Een sterke derde pijler is dus geen utopie. In Nederland werd vorige maand daarom een nationaal fonds opgericht voor de financiële ondersteuning van wooncoöperaties. Ook in Vlaanderen onderzoekt Miss Miyagi daarom in opdracht van Team Vlaams Bouwmeester en samen met Architectuurwijzer, Cera, Leidsman en Anne Kockelkorn (UGent) de kansen voor coöperatief wonen.

(4) Vermarktingsstrategieën

Als een stad uiteindelijk besluit te verkopen, hoe pak je dat dan veilig en slim aan? Teherbestemmen pioniert al jaren in de vermarkting van overheidspatrimonium. De gouden regel: het ontwikkelingspotentieel moet in kaart gebracht zijn vóór je naar de markt trekt. Op die manier kan niet alleen de juiste prijs en doelgroep bepaald worden, door het potentieel en de beperkingen bloot te leggen verhoogt bovendien de poule van geïnteresseerden (inclusief maatschappelijke actoren) en verkleint het risico wat zich vertaalt in een vlottere procedure.

Toch zien we vandaag ook uitdagingen die de financiële of inhoudelijke verwachtingen van een overheid bij een vermarkting onder druk zetten.

De veelheid aan ambities en (soms incompatibele) randvoorwaarden die een stad of gemeente oplegt aan toekomstige kopers of erfpachtnemers speelt nu (financieel) tegen haar. Hierin is ze bovendien soms rechter en partij, wat extra aandacht vraagt in het proces.

Door de hogere rente en de inflatie staat de vraagzijde (zowel de reguliere als de maatschappelijke ontwikkelaars) sinds enkele jaren sterk onder druk.

Reken je dus niet rijk met een blinde verkoop maar doorloop een bewust proces. En wanneer we het potentieel van overheidsgebouwen slim inzetten om zuurstof te geven aan nieuwe, maatschappelijke samenwerkingsvormen, dan is verkopen geen verlies, maar een gigantische stap vooruit.

Meer weten of in dialoog gaan? 

Sporadisch organiseren Miss Miyagi en Teherbestemmen studiedagen in kleine groep. De eerstvolgende – ‘Ontwikkeling en financiering van maatschappelijk vastgoed’ – vindt plaats op woensdag 6 mei 2026 in Leuven. Meer informatie: www.teherbestemmen.be/studiedagen & www.missmiyagi.eu/nl/studiedag.

Michiel Van Balen is ingenieur-architect en medeoprichter/vennoot bij Miss Miyagi. Dit opiniestuk verscheen eerder op de LinkedIn-pagina van Miss Miyagi.