Rondetafel industriebouw (1): “Industriebouw is een en-en-enverhaal geworden”

Dag heren, we vallen meteen met de deur in huis: is industriebouw vandaag complexer dan pakweg tien jaar geleden? En indien ja: waar wringt het schoentje?

Luc Ysebaert (Willy Naessens Group): “Complexer is een groot woord, maar het is zeker anders. Naast de gebouwconstructies op zich – die over het algemeen hoger, breder, zwaarder en in sommige gevallen zelfs meerlaags geworden zijn – gaat het dan vooral om bijkomende aspecten zoals brandveiligheidseisen, isolatieniveaus, duurzaamheidsnormen … Bovendien zitten we momenteel qua economische conjunctuur in een dal en hebben de bouwkosten de voorbije jaren enorme bokkensprongen gemaakt.”

Maarten Allijns (Hercull): “Andere uitdagingen, zoals de schaarste aan beschikbare gronden, komen daar nog eens bovenop. Een ook duurzaamheid is een factor die de laatste jaren enorm speelt, wat voor ons als kmo-ontwikkelaar start bij slim ruimtegebruik en verwevenheid van functies (zoals padelvelden op het dak van kmo-units). Energiezuinige technieken faciliteren we uiteraard ook, bijvoorbeeld door voldoende ruimte te voorzien voor de installatie van zonnepanelen. Maar we leggen het niet op, temeer omdat het alles opnieuw een stuk duurder en moeilijker maakt – zeker als er niet meteen operationeel rendement tegenover staat. Industriebouw is een en-en-enverhaal geworden, waarbij het steeds moeilijker wordt om het plaatje te laten kloppen, zeker ook financieel. Uiteindelijk is het aan de klant om te beslissen wat al dan niet prioriteit krijgt.”

Luc Ysebaert (Willy Naessens Group): “Het woord duurzaam bestaat niet voor niets uit twee delen (lacht). Er zijn bouwheren die wel degelijk willen investeren in gebouwen met een lagere CO2-uitstoot en andere duurzaamheidsparameters – onder meer grote logistieke spelers die hun projecten extra aantrekkelijk en futureproof willen maken via een BREEAM-label – maar dat zijn globaal genomen toch eerder uitzonderingen. Alles financieel rondkrijgen is vandaag al moeilijk genoeg voor de meesten. Doordat beschikbare gronden op geschikte locaties steeds zeldzamer worden, is de kostprijs van die gronden de laatste tien jaar gestegen tot en met. Dit maakt dat er op een heel andere manier gebouwd moet worden om het rendement op peil te houden. Meerlaags en in de hoogte bouwen zijn geen taboe meer.”

Charles Valcke (Valcke Prefab Beton): “Als betonspecialist merken wij eveneens dat gebouwen alsmaar hoger en zwaarder worden, inclusief steeds grotere overspanningen in functie van optimaal ruimtegebruik. Zo werken we intussen al met ontdubbelde structuren om nog hogere prefabconstructies te kunnen realiseren.” 

Door de schaarste aan beschikbare gronden verschuift het accent steeds nadrukkelijker naar renovatie en reconversie. Vergt dat een andere aanpak?

Maarten Allijns (Hercull): “In Vlaanderen is nog circa 400 hectare industriegrond beschikbaar, waarvan de helft in Limburg ligt. En dat terwijl er een take-up is van 200 hectare per jaar. We zullen dus opnieuw naar de revitalisering van brownfields moeten gaan kijken, waarmee ik niet zozeer vervuilde sites bedoel, maar eerder oude industriële terreinen in het algemeen. Daar zijn er gelukkig nog meer dan genoeg van. Adapt to suit, build to suit, hybride ontwikkelingen …: dat worden de nieuwe kernwoorden. Wel een kanttekening: renovatie is niet altijd even kostenefficiënt en/of evident qua latere doorverkoopwaarde, waardoor sloop en heropbouw in sommige gevallen de voorkeur geniet.”

Charles Valcke (Valcke Prefab Beton): “Daarnaast zullen we ook moeten inzetten op de intensifiëring van bestaande industrieterreinen. Onder meer door bestaande lage en minder functionele gebouwen te slopen en in de hoogte te herbouwen. Ook de bedrijfsparking wordt idealiter onder of boven op het bedrijfsgebouw voorzien. Ten slotte zijn er vaak nog mogelijkheden om te verdichten, waardoor we nog heel wat onbenutte ruimte zouden kunnen aansnijden.”

Maarten Allijns (Hercull): “Planologisch compenseren is eveneens aangewezen. Er zijn heel veel paarse sproeten terug te vinden op bestemmingsplannen, wat duidt op ‘verloren’ industrieterreinen die omzoomd zijn met woningen of andere functies. De vierkante meters die gemeenten liever niet meer als industrie zien, moeten verlegd worden naar andere locaties waar ze wel tot ontplooiing kunnen komen. Dat is een van dé oplossingen om die schaarste aan beschikbare gronden op te vangen.”

Functionaliteit is uiteraard essentieel in de industriebouw, maar ook esthetiek wint aan belang. Is het moeilijk om beide met elkaar te verzoenen?

Timothy Cuypers (Vandersanden): “Goede vraag, want als baksteenfabrikant die gebouwen een sexy uitstraling probeert te geven zijn wij natuurlijk erg gefocust op het esthetische aspect. En in mijn beleving is het ook in een sterk concurrentieel segment als industriebouw cruciaal om via de algemene gebouwbeleving het verschil te maken. Maar door de sterk gestegen kosten, alsmaar striktere eisen en bepaalde trends worden sommige gebouwen misschien net goedkoper afgewerkt?”

Luc Ysebaert (Willy Naessens Group): “Het hangt vooral af van het type bouwheer. Retailers, kmo’s, logistieke ontwikkelaars …: ze volgen elk hun eigen logica. Ontwikkelaars die vooral rendement voor ogen hebben of bedrijven voor wie een gebouw een noodzakelijk kwaad is – als ‘omhulling’ van wat echt opbrengt – zullen daar sneller op beknibbelen. Maar een investeerder die zijn project extra cachet wil geven zal zijn hand niet omdraaien voor een meerkost van 100.000 euro op een totaalbedrag van 10 miljoen euro. Als een bouwheer tevens eigenaar en gebruiker is en/of vaak met externe klanten werkt, is dat doorgaans ook een reden om extra te investeren in een kwalitatieve (gevel)afwerking. Los daarvan wordt er in tijden van economische laagconjunctuur en fors gestegen kosten uiteraard makkelijker op bespaard.”

Maarten Allijns (Hercull): “Het kan ook in kleine dingen zitten die niet noodzakelijk een grote meerkost met zich meebrengen. Denk bijvoorbeeld aan een witte in plaats van een grijze steeldeck, wat we bij Hercull standaard doen. Dat kost misschien een euro per vierkante meter meer, maar zorgt wel voor een veel frissere uitstraling. Ook de omgevingsaanleg kan een belangrijke rol spelen in de algemene gebouwbeleving. Zo is inbedding in het groen vandaag de nieuwe standaard.”

Timothy Cuypers (Vandersanden): “Er kan uiteraard ook gedifferentieerd worden binnen eenzelfde ontwikkeling, die vaak uit verschillende entiteiten bestaat. Neem nu de site van een fabrikant. Voor de productie-eenheden, die zich doorgaans op een minder zichtbare locatie bevinden, zal de focus allicht niet meteen op een hoogwaardige afwerking liggen. Maar dat is anders voor de kantoorvolumes, die naar het cliënteel toe toch hét visitekaartje zijn, als onderdeel van de branding van het bedrijf. Dan lijkt het met wel essentieel om een attractief en uitnodigend gebouw te realiseren, inclusief de nodige binnen- én buitenbeleving.”

Gezien de focus op snelheid en efficiëntie zijn standaardisatie en prefaboplossingen alomtegenwoordig in de industriebouw. Is er binnen die context nog ruimte voor maatwerk?

Charles Valcke (Valcke Prefab Beton): “Jazeker, prefaboplossingen en maatwerk hoeven elkaar niet uit te sluiten. Sterker nog: de vraag naar specifieke uitvoeringen stijgt en in ieder project zit deze dagen wel een stukje maatwerk vervat. Zo zijn we bezig met een project waarvoor we ronde sandwichpanelen aan het maken zijn. Dergelijke unieke en uitdagende realisaties komen meer voor dan vroeger. Dankzij de standaardisatie van prefab en de mogelijkheid om nadien snel te monteren blijft dat qua kost ook beheersbaar.”

Timothy Cuypers (Vandersanden): “Hoe nauwer de samenwerking tussen verschillende betrokken partijen – ontwikkelaars, architecten, aannemers, fabrikanten .. – van meet af aan is, hoe beter projecten scoren qua efficiëntie en snelheid. Dit omdat op voorhand alles veel beter doorgesproken wordt, waardoor speciale toepassingen zoals ronde elementen, verticaal metselwerk enzovoort ook meer voor de hand liggen. Dat gaat dus hand in hand. Vandaar dat we binnen Vandersanden een specifieke afdeling hebben opgericht voor industriële klanten. Daarbij helpen we hen om onze producten te verwerken via (semi)geautomatiseerde productieprocessen. Denk bijvoorbeeld aan kant-en-klare prefabbetonpanelen met steenstripafwerking.”

Luc Ysebaert (Willy Naessens Group): “Standaardisatie en prefab zijn een must om projecten rendabel te houden en efficiënt te realiseren, zeker als je ziet hoeveel vaklui er momenteel al tekort zijn. Desondanks krijgt het ultragestandaardiseerd bouwen bij ons geen voet aan de grond, terwijl het in Duitsland en Nederland wel al veel meer ingeburgerd is. Het zit nu eenmaal in ons Vlaamse bouw-DNA om toch een eigen architecturale en/of bouwkundige stempel te drukken, hoe klein ook.”