Zaventem, nouvelle "place to be" pour la culture d'entreprise (Jaspers-Eyers)

The House of Development
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Si la tendance "post-covid" est de déserter les bureaux pour promouvoir le télétravail, certaines entreprises prônent encore le présentiel afin de cultiver la culture d'entreprise. Pour cela, rien de mieux que la banlieue bruxelloise et Diegem, qui marque sa différence avec Bruxelles. Un projet dessiné par le bureau Jaspers-Eyers.

Le marché des bureaux tourne au ralenti. Les volumes d'investissement sont à des plus bas suite à la hausse rapide et importante des taux d'intérêt. Les occupants, eux, hésitent à déménager, face à des loyers en hausse et à un contexte économique incertain. Dans ce paysage accidenté, le succès des bureaux situés en périphérie bruxelloise à proximité de l'aéroport de Zaventem ne se dément pas, d'après les observations de l'agent Cushman & Wakefield.

"Les patrons veulent du retour au bureau pour faire vivre leur culture d'entreprise et faciliter l'échange d'informations. Dans le même temps, ils veulent réduire les surfaces louées et être dans des bâtiments économes en énergie pour diminuer les coûts", cadre Maximilien Mandart, partner et consultant en immobilier d'entreprise chez C&W. "La zone proche de l'aéroport, à Diegem, répond à ces besoins. Elle se développe considérablement, avec des bureaux attrayants architecturalement et une offre de services importante comme des bars, des restaurants et des salles de sports." Le bureau en périphérie ne veut plus être une boîte de béton sans âme en bord de route.

Les campus en périphérie sont cependant davantage dépendants de la voiture que les bureaux en centre-ville, à cause d'une desserte en transports en commun plus pauvre qu'à Bruxelles. Une différence qui peut parfois se révéler être un atout. "En périphérie, on peut construire une place de parking pour environ 40 m2 loués, alors qu'à Bruxelles, c'est une place pour 80, voire 300 m2", avance Mandart. "C'est parfois difficile de dire aux gens de laisser la voiture à la maison et de venir en train au boulot. Tout le monde n'a pas un accès facile à une gare", explique-t-il.

Argument massue: les coûts. Tant les loyers que les taxes sont plus avantageux pour des implantations en Flandre. "À Diegem, un locataire paie en moyenne 180€/m2/an pour des immeubles neufs, alors qu'on est dans une fourchette de 270 à 340€ dans le centre de Bruxelles. Il faut ajouter à cela une dizaine d'euros par mètre carré par an de taxation à Zaventem, alors qu'à Bruxelles, en fonction des différentes taxes, on est vite à 55 euros", analyse Mandart.

Ces ingrédients permettent à ce marché très localisé d'être dynamique, avec près de 20% des transactions l'année passée alors que les bureaux de la zone représentent 8% du stock de la région bruxelloise, d'après les données de C&W. "Il y a un vrai succès, au détriment du reste de la périphérie, comme à Vilvorde, où il n'y a pour ainsi dire aucune transaction."

Du reste, le succès de la zone de l'aéroport n'est pas incompatible avec le mouvement de recentralisation des bureaux bruxellois sur les hubs de mobilité, explique Mandart. "Les occupants bruxellois qui sont dans la deuxième et troisième couronne de la capitale (Woluwe, Auderghem, NDLR) subissent déjà la taxation et vivent avec sans trop de souci. Ils optent donc souvent pour se rapprocher du centre-ville afin de s'établir dans des bâtiments plus modernes et plus accessibles en transports. C'est cette zone décentralisée, entre le centre et la périphérie, qui est en train de perdre en attractivité."

Le succès de Diegem peut-il durer? "Certains occupants se posent la question de l'intérêt de déménager dans le centre, mais ne sont pas prêts à passer le pas et envisagent cela comme un possible projet pour dans une dizaine d'années", poursuit Mandart.

D'ici là, les promoteurs surfent sur l'attractivité de la zone de l'aéroport, qui dispose encore de terrains disponibles. 30.000 m2 de bureaux doivent sortir de terre ici chaque année d'ici fin 2027, explique Mandart.

Source: L'Echo
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