Doorzoek volledige site
16 september 2015 | ARCHITECTURA.BE

Sociale huisvestingsmaatschappijen waarschuwen voor onhoudbare financiële situatie

Illustratie | 2DVW Architecten

De recente cijfers van het monitorsysteem van de sociale huisvestingsmaatschappijen zien er allesbehalve rooskleurig uit. De Vlaamse overheden schrijven in een ongezien tempo opdrachten uit voor de bouw van nieuwe woningen en de renovatie van bestaande panden, maar het huidige systeem voor de financiering van die projecten schiet tekort. Volgens berekeningen dreigt er een tekort van 625 miljoen euro, ofwel 25 000 euro per woning. De Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH) trekt aan de alarmbel en stelt zelf een nieuw financieringsplan voor.

Elk project structureel verlieslatend

Het bouwverlof was nog maar net begonnen of er verscheen in De Tijd een artikel over de financiële ratio’s van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Daaruit bleek dat zij het elke dag moelijker krijgen om het hoofd boven water te houden. “Het probleem is dat elk nieuw project – of het nu nieuwbouw of renovatie is – structureel verlieslatend blijkt,” verklaart Björn Mallants, directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH). “Maar met 80.000 kandidaten op onze wachtlijst en een derde van het patrimonium dat nog gerenoveerd moet worden, mogen we absoluut niet stil blijven zitten.”

 

Actieplan loont

Er is dus nog heel wat werk aan de winkel, al zijn de resultaten van het huisvestingsbeleid er zeker niet naast. Zo kwamen er in Vlaanderen op vier jaar tijd ongeveer 10 000 sociale huurwoningen bij, wat het totale aantal op 150 000 brengt. Naast de nieuwbouwprojecten is ook het aantal renovaties er sterk op vooruit gegaan. Waar in 2010 nog ongeveer de helft van het patrimonium een ‘energetisch’ gebrek had (geen dakisolatie, moderne centrale verwarming of dubbel glas), was dat in 2014 nog maar één op de drie woningen.

De dynamiek waarmee de VVH vandaag opdrachten voor de nieuwbouw en de renovatie van sociale woningen onder zijn neus krijgt, blijkt nooit eerder gezien. Indien de sector aan dit tempo verder blijft evolueren –voor dit jaar zijn er al voor meer dan 500 miljoen euro bouwprojecten vastgelegd–, dan worden de doelstellingen van 37 000 bijkomende sociale huurwoningen tegen 2025 en de energetische renovatie van het hele patrimonium tegen 2020 volgens de vereniging zeker gehaald.

 

Huurinkomsten onder verwachtingen

Maar de grote schaal waarop de Vlaamse sociale huisvesting evolueert, heeft bijgevolg ook grote financiële gevolgen. Zo blijkt de financiering die de Vlaamse overheid in 2011 overeenkwam met de sector vandaag ontoereikend, waardoor elk nieuw project een beroep moet doen op de reserves en de put alsmaar groter wordt. De financiering voorziet ter compensatie van de lage huurprijzen van de sociale woningen (gemiddeld zo’n 280 euro) een tussenkomst van de overheid in de vorm van een renteloze lening met een jaarlijkse korting. Op die manier wil de overheid de uitgavenkant tot een minimum beperken.

Het is echter aan de kant van de inkomsten dat het schoentje knelt, namelijk bij de huurprijzen zelf. Mallants legt uit: “Door de lage inflatie stijgen de huurprijzen minder snel dan verwacht. De huur is immers gebaseerd op de inkomens van onze huurders. We gingen in 2011 uit van een inflatie van 2% op jaarbasis. Daar is de financiering op berekend. Momenteel is de inflatie bijna nihil. En daar gaat binnenkort dus ook nog een indexsprong bovenop komen.”

 

Sombere vooruitzichten

Simulaties die uitgaan van een positieve inflatie van 1% berekenen het verlies aan inkomsten op zo’n 25 000 euro per woning, of ongeveer 625 miljoen euro in totaal. Dit is echter een erg voorzichtige schatting, aangezien de inflatie in de realiteit vaak nog lager ligt en de beheers- en onderhoudskosten niet opgenomen zijn in de berekeningen. Daarnaast doet ook de afnemende financiële draagkracht van de huurders de prijzen verder dalen. “Als sluitstuk voorziet de financiering ook nog eens in ‘progressieve’ aflossingen. Uitgaande van een verwachte stijging van de inkomsten wordt de afbetaling daardoor elk jaar wat hoger. Het is duidelijk dat het huidige probleem alleen nog maar erger zal worden,” besluit Mallants.

 

Huurprijscorrectie en gunstige fiscaliteit kunnen soelaas bieden

Maar de VVH doet meer dan alleen de situatie aankaarten, het formuleert ook concrete oplossingen. De vereniging wil via de huurinkomsten ten minste een rendabele exploitatie mogelijk maken gedurende de levensduur en de afbetaling van het project. Concreet wenst ze een sociale correctie van de huurprijzen via een directe tegemoetkoming voor de huurders. Het is aan de overheid om deze tussenkomst te financieren in de vorm van een subjectsubsidie. Op die manier is de sector zeker dat zijn werking en zijn projecten rendabel zijn.

Daarnaast valt er volgens de VVH winst te boeken via een gunstiger fiscaal regime voor de sector. De vereniging vraagt een vrijstelling van de onroerende voorheffing voor sociale huurwoningen zoals die momenteel al bestaat voor onder meer openbare erediensten, onderwijs, hospitalen, rusthuizen, klinieken en recent ook voor assistentiewoningen. Via deze twee maatregelen kan de Vlaamse overheid haar financieringsmodel bijsturen en in overeenstemming brengen met de huidige economische realiteit.

GERELATEERDE DOSSIERS