Doorzoek volledige site
13 oktober 2015

Protect: "De regularisatie-aanvraag en de verantwoordelijkheid van de architect"

Illustratie | strativity.com

Regelmatig wordt aan Protect de vraag gesteld of een architect, die uitsluitend belast wordt met een vergunningsaanvraag voor de regularisatie van uitgevoerde werken of voor de wijziging van een bestaande vergunningsaanvraag, door het louter uitvoeren van de regularisatieaanvraag ook een verantwoordelijkheid op zich neemt voor de, zonder vergunning of in afwijking van de bestaande vergunning, uitgevoerde werken. Bedrijsjuriste Marijke Evens beantwoordt deze en andere vragen in dit stuk. 

Hoe zit het met de EPB regelgeving en is de aanstelling van een veiligheidscoördinator nog noodzakelijk? Aansluitend volgt dan de vraag welke risico's verbonden zijn aan de beperkte opdracht en of regularisatieopdrachten dienen aangegeven te worden aan de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar.

 

Wat is een regularisatie/wijzigingsaanvraag?

Men spreekt van een regularisatie wanneer het gaat om reeds uitgevoerde werken die niet vergund zijn, hetzij dat ze zijn uitgevoerd zonder enige stedenbouwkundige vergunning, hetzij dat ze zijn uitgevoerd in strijd met de vergunning. Er is dus al een bouwovertreding begaan maar men wil die post factum vergund krijgen.

Men zal spreken over een wijzigingsaanvraag wanneer het gaat om wijzigingen (gewijzigde uitvoeringen, uitbreidingen...) die voor de start van de werken of tijdens de uitvoering van de werken worden aangebracht aan het vergunde dossier en waarvoor een gewijzigde vergunning wordt aangevraagd vooraleer de betrokken werken worden uitgevoerd. Hier is nog geen bouwovertreding begaan, maar men wil de wijzigingen voorafgaandelijk vergund krijgen. In de praktijk zal die aanvraag gebeuren door de architect die reeds met de volledige architectenopdracht is belast en er dus de volledige verantwoordelijkheid voor draagt...

 

Contractuele verantwoordelijkheid

In eerste instantie herinneren wij eraan dat de verantwoordelijkheid van de architect een contractuele verantwoordelijkheid is die dus kadert binnen de aan de architect toevertrouwde opdracht. Wanneer een architect aldus enkel een opdracht wordt toevertrouwd voor het opmaken van een regularisatiedossier, dan zal zijn contractuele verantwoordelijkheid beperkt blijven tot alles wat verband houdt met het opmaken van die vergunningsaanvraag.
In geen geval zal de architect enige verantwoordelijkheid dragen met betrekking tot de zonder vergunning of in afwijking van de vergunning uitgevoerde werken. De bestaande constructie valt onder de verantwoordelijkheid van degene(n) die zonder vergunning heeft (hebben) gewerkt of van de bestaande vergunning is (zijn) afgeweken.

De architect die naderhand wordt aangesproken om de « bouwovertredingen » te regulariseren zal in geen geval, noch door de opdrachtgever noch door latere verkrijgers van het onroerend goed kunnen aangesproken worden voor gebreken aan de bestaande constructie. Die gebreken kunnen enkel ten laste gelegd worden van deze partijen die hun medewerking verleend hebben aan de bouwwerken, weze het in ontwerp of uitvoering.
Zijn verantwoordelijkheid beperkt zich tot de verantwoordelijkheid die kan verbonden zijn aan de toevertrouwde opdracht, met name het opmaken van het regularisatiedossier en de vergunningsaanvraag. Hij dient er dus voor te zorgen dat zijn dossier correct is opgemaakt en de juiste weergave van de uitgevoerde werken bevat, dat zijn dossier volledig is, enz. Hij zal verantwoordelijk zijn voor de fouten/gebreken in het regularisatiedossier zelf, niet voor de fouten/gebreken aan de uitgevoerde werken.
Uiteraard kan hij nooit een resultaatsverbintenis op zich nemen voor het bekomen van de regularisatievergunning. Enkel indien de regularisatievergunning niet wordt toegekend omdat het regularisatiedossier een fout bevat, zal dit onder zijn verantwoordelijkheid vallen.

Het is evenwel van het grootste belang dat de regularisatieopdracht klaar en duidelijk in een overeenkomst tussen partijen wordt bepaald zodat de architect zijn beperkte opdracht ook steeds kan bewijzen ten overstaan van latere verkrijgers.

 

Een duidelijk contract

De overeenkomst die de architect, belast met de regularisatieaanvraag, met zijn opdrachtgever afsluit dient :

duidelijk te vermelden dat het uitsluitend gaat om een opdracht beperkt tot het opmaken van een regularisatiedossier en het indienen van een vergunningsaanvraag voor reeds uitgevoerde werken.
nauwkeuring te bepalen welke werkzaamheden zijn uitgevoerd zonder vergunning en op welke werkzaamheden (de totaliteit of de wijzigingen) de stedenbouwkundige aanvraag betrekking zal hebben. Ook de vergunningsaanvraag dient op dit punt klaar en duidelijk te zijn.
een bepaling te bevatten dat de architect in geen geval enige verantwoordelijkheid aanvaardt voor de bestaande constructie, noch naar ontwerp noch naar uitvoering. Dat de opmaak van het regularisatiedossier enkel een weergave bevat van de uitgevoerde werken zonder enige verplichting naar controle of advies m.b.t. de kwaliteit van de uitgevoerde werken.
tevens te vermelden dat de opmaak van het regularisatiedossier en vergunningsaanvraag in geen geval als een erkenning mag aanzien worden van enige medewerking aan de bouwovertreding
te vermelden dat de architect slechts een middelenverbintenis aangaat m.b.t. het bekomen van de regularisatie en in geen geval het bekomen van de vergunning kan garanderen.
Regularisatie versus EPB-regelgeving en Veiligheidscoördinatie

Het spreekt voor zich dat ook voor regularisatieaanvragen de EPB-regelgeving dient nageleefd te worden. De EPB-eisen die moeten nageleefd worden, zijn deze die van toepassing zijn op het ogenblik dat de niet-vergunde werken zijn gestart. De regularisatieaanvraag zal dus ook melding moeten maken van de EPB-eisen.
Gaat het om een wijzigingsaanvraag dan zullen de EPB–eisen van toepassing op het ogenblik van de aanvraag van de vergunningswijziging gelden voor alle gewijzigde delen. Indien de wijzigingsaanvraag resulteert in een compleet nieuwe stedenbouwkundige vergunning voor het geheel, dan zullen de EPB-eisen geldig op het ogenblik van de laatste aanvraag moeten toegepast worden op het geheel.

Bij regularisatiedossiers zal het uiteraard niet meer mogelijk zijn om een veiligheidscoördinator- ontwerp aan te stellen gezien de ontwerpfase volledig is afgehandeld. Op het eerste zicht lijkt de aanstelling van een veiligheidscoördinator-verwezenlijking ook niet meer aan de orde gezien de werken zijn uitgevoerd. Nochthans is het noodzakelijk nog een veiligheidscoördinator- verwezenlijking aan te stellen, zij het dan post factum, indien het gaat om een werf waar twee of meerdere aannemers gelijktijdig of opeenvolgend werken hebben uitgevoerd. Er moet immers een post-interventiedossier worden opgemaakt. De architect belast met de regularisatie zal er dus ook moeten op toezien dat een veiligheidscoördinator wordt gelast met de opmaak van het P.I.D.

 

Regularisatie versus verzekering BA

Velen zijn van oordeel dat, vermits de architect belast met het regularisatiedossier, op zich geen verantwoordelijkheid draagt voor reeds, zonder zijn tussenkomst uitgevoerde werken, hij dit dossier niet moet aangeven aan zijn BA-verzekeraar. Dit is uiteraard niet conform de wettelijke bepalingen. De Wet Laruelle en het samenhangende verzekerings-KB zijn immers duidelijk: elke beroepsactiviteit die van aard is de burgerlijke aansprakelijkheid van de architect in het gedrang te brengen, dient verplicht verzekerd te zijn.
Ook al is het zo dat de contractuele verantwoordelijkheid, inbegrepen de tienjarige verantwoordelijkheid, voor de uitgevoerde werken niet onder de verantwoordelijkheid van de desbetreffende architect belast met het regularisatiedossier valt, dan nog kan de burgerlijke aansprakelijkheid van deze laatste voor fouten, begaan in zijn opdracht tot opmaak van het regularisatiedossier en vergunningsaanvraag, in het gedrang komen en dient deze opdracht dus wel degelijk verzekerd te zijn. Immers zeggen de wettelijke bepalingen uitdrukkelijk dat elke architect zijn aansprakelijkheid die verbonden kan worden wegens handelingen die hij beroepshalve stelt door een verzekering moeten gedekt zijn.

 

Risico beperkt tot de zuivere opmaak van het regularisatiedossier of niet?

Men kan zich ook de vraag stellen of de architect, belast met de regularisatieaanvraag van reeds uitgevoerde werken geen enkele verantwoordelijkheid met betrekking tot het bouwwerk op zich neemt en zich mag beperken tot het opmaken van een inventaris van de uitgevoerde werken en de aanvraag tot regularisatie, zonder ook maar in het minst de kwaliteit van de werken na te gaan. Moet de architect in kwestie, in het kader van de informatieplicht waartoe elke architect ten overstaan van zijn opdrachtgever gehouden is, ook niet nagaan of de uitgevoerde werken conform zijn aan de vigerende wettelijke bepalingen, normen en regels der kunst?

Uiteraard kan de architect niets meer veranderen aan de reeds uitgevoerde werken maar hij moet er wel voor zorgen dat hetgeen hij opneemt in zijn regularisatiedossier beantwoordt aan hetgeen in werkelijkheid is uitgevoerd, en niet aan hetgeen had moeten uitgevoerd zijn. Hij mag m.a.w. niet een niet aan de reglementen, normen of regels der kunst beantwoordende uitvoering verdoezelen.

Het is mijns inziens ook aangewezen om de opdrachtgever te informeren omtrent alle gebreken die bij de opmaak van zijn regularisatiedossier kunnen vastgesteld worden. Gaat het om ernstige problemen in verband met stabiliteit en veiligheid dan zal de architect, op grond van de voorzichtigheidsplicht die op iedere burger rust, zijn opdrachtgever dienen te wijzen op diens verplichting hieraan te verhelpen, wil hij niet het risico lopen naderhand (mede)verantwoordelijk gesteld te worden voor een eventueel schadegeval, dat had kunnen vermeden worden indien de architect zijn informatieplicht had nageleefd. Ook de extra-contractuele verantwoordelijkheid kan hier in het gedrang komen.
Uiteraard betekent dit geenszins dat hij als architect, belast met het regularisatiedossier, de verantwoordelijkheid voor de gebreken overneemt van degene die de werken hebben uitgevoerd of laten uitvoeren. Evenwel draagt hij wel de verantwoordelijkheid voor de schadelijke gevolgen van het feit dat hij de gebreken niet tijdig zou gesignaleerd hebben, terwijl hij ze bij de opmaak van zijn regularisatiedossier had moeten of kunnen detecteren, en aldus nog tijdig had kunnen doen verhelpen.

 

Conclusie

De verantwoordelijkheid bij een regularisatieaanvraag is in hoofdzaak beperkt tot de schadelijke gevolgen van fouten begaan in de opmaak van het regularisatiedossier.
Een regularisatieopdracht kan niet inhouden dat men de verantwoordelijkheid voor de gebreken aan de uitgevoerde werken op zich neemt.
Bij vaststelling van ernstige gebreken die betrekking hebben op de stabiliteit en de veiligheid moet de opdrachtgever gewezen worden op zijn plicht tot herstel.
Een duidelijk contract blijft belangrijk en uiteraard mag de aangifte in de BA-polis niet ontbreken.