Doorzoek volledige site
06 augustus 2020 | KEVIN MOENS

PLAGE: de energiewetgeving die Brussels vastgoed zal transformeren

Gebouwen zijn de belangrijkste producent van broeikasgassen en de op één na grootste uitstoter van luchtverontreinigende stoffen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (BHG). Daarom besloot het BHG om een nieuw instrument in de strijd tegen klimaatverandering uit te werken onder de vorm van de PLAGE-wetgeving. Arcadis voerde al een testcase uit om te bepalen of volledige conformiteit met de PLAGE einddoelstellingen lonend is.

PLAGE staat voor ‘Plan voor Lokale Actie voor het Gebruik van Energie’. Dit nieuwe regelgevend kader is in het leven geroepen om het energieverbruik in gebouwen in Brussel te verminderen door energiebesparingsdoelen op te leggen aan zowel eigenaars als huurders van grote gebouwen.

PLAGE verplicht gebouweigenaars en -gebruikers om actie te ondernemen om vooraf vastgelegde doelstellingen voor een lager energieverbruik te behalen. De lat wordt hoog gelegd. Een langetermijnplanning, slimme keuzes en een geïntegreerde aanpak op gebouwenparkniveau zijn onontbeerlijk om deze doelstellingen te behalen. De eerste PLAGE-cyclus start eind 2020. De identificatiefase moet vóór 31 december 2020 afgerond zijn.

 

Wie is onderworpen aan PLAGE?

PLAGE moet worden geïnterpreteerd als een verplichting op bedrijfsniveau, niet op gebouwniveau. Het BHG heeft enkele drempelwaarden gedefinieerd om na te gaan of uw organisatie al dan niet PLAGE-plichtig is. Wanneer uw bedrijf onderworpen is aan PLAGE, wordt elk van uw gebouwen in het BHG onder de loep genomen, ongeacht hun individuele omvang. Bedrijven kunnen er echter voor kiezen om het actieplan en de maatregelen toe te spitsen op bepaalde gebouwen in hun vastgoedportefeuille, zolang de totale PLAGE-doelstelling van het bedrijf maar gehaald wordt.

PLAGE is niet alleen van toepassing op eigenaars van gebouwen, maar ook op huurders. Met andere woorden, zelfs als u als eigenaar niet onderworpen bent aan PLAGE (bv. als het gebouwenpark van uw onderneming kleiner is dan 100.000 m²), dan kan de wetgeving wel nog van toepassing zijn op de huurders. (bv. als de huurder een overheidsinstantie is, of een privé-onderneming die in totaal meer dan 100.000 m² huurt in het BHG). Ook zij moeten mogelijk boetes betalen omdat het gebouw dat ze gebruiken niet voldoet aan PLAGE. Dit zal een stimulans zijn voor overheidsinstanties en grote ondernemingen om te kiezen voor energiezuinige gebouwen en kan bovendien een grote impact hebben op de commerciële waarde van activa met een slechte energie-efficiëntie.

 

Hoe behaalt u deze ambitieuze doelstelling?

PLAGE bestaat uit een kringproces van opeenvolgende cycli om de verdere daling van het energieverbruik te stimuleren, op basis van 3 fasen (programmering - uitvoering - evaluatie) met een duur van 4,5 jaar per cyclus. Professionele ondersteuning en een geïntegreerde langetermijnaanpak zijn cruciaal voor het welslagen van uw PLAGE-proces. Het kringproces kan u in detail raadplegen op de site van Arcadis.

Onder de huidige voorwaarden worden alleen de grotere particuliere ondernemingen rechtstreeks beïnvloed door PLAGE. Naast deze grote particuliere organisaties met grote kantoorgebouwen, zoals bijvoorbeeld financiële instellingen, zullen in dit stadium vooral (semi) publieke entiteiten onder PLAGE vallen vanwege de lagere drempel. Dit is geen garantie dat drempels in de toekomst niet kunnen veranderen of dat de moederbedrijven over een paar jaar ook niet in het vizier zullen komen. Het is dus belangrijk om op de hoogte te zijn van PLAGE en er al rekening mee te houden, aangezien dit een indirect strategisch voordeel kan betekenen voor het imago en de aantrekkingskracht van uw vastgoed en uw bedrijf. Gebouwen die klaar zijn voor PLAGE zullen van een concurrentievoordeel genieten om huurders aan te trekken die onderworpen zijn aan PLAGE.

 

Financieel lonend?

Maar is het al financieel lonend om vooraf te investeren in een volledige conformiteit met de PLAGE einddoelstellingen? Arcadis berekende de impact van PLAGE voor de Brusselse portefeuille van een van zijn klanten. Deze portefeuille bestaat uit 3 premium kantoorgebouwen (79.900m² - 9.500m² - 11.200m²). Het primaire energieverbruik voor deze portefeuille (257 kWp/m² - 645 kWp/m² - 532 kWp/m²) ligt ruim boven het uiteindelijke PLAGE-doel van 153 kWp/m².

Arcadis overwoog 3 mogelijke scenario’s:

  • Geen actie: geen energiebesparende maatregelen - budgettering van de boetes
  • Reactie: de nodige maatregelen nemen tijdens elke PLAGE-cyclus- geen boetes
  • Actie: proactieve complete energetische make-over van de gebouwen om meteen de einddoelstelling te halen – geen boetes

“Uit de analyse bleek dat het verschil van de totale levencycluskost (Total Cost of Ownership) van de 3 scenario’s na 12 jaar beperkt is. Door de opeenstapeling van boetes en een hogere OPEX, zijn de kosten bij het uitblijven van enige actie op de lange termijn even hoog als investeren in een volledige energie-make-over. Na 12 jaar kantelt de balans volledig ten gunste van de proactieve aanpak”, vertelt Hendrik-Jan Steeman, Team Leader Green Buildings van internationaal studiebureau Arcadis

Bij de berekening van het no-action scenario werd alleen gekeken naar boetes voor de gebouweigenaar. Als de huurder ook onderworpen is aan PLAGE en de doelstellingen voor energiereductie voor zijn portefeuille niet kan respecteren, moeten beide partijen een boete betalen. De boete-impact wordt zo verdubbeld.

“Een zeer belangrijke factor die niet in deze casestudy is opgenomen, is het potentieel economisch verlies door leegstand. Huurders die onderworpen zijn aan PLAGE kunnen mogelijk verhuizen naar energiezuinigere gebouwen en de activa zullen langer op de markt blijven. Mogelijk moeten ook de huurprijzen worden verlaagd om dit effect aan te pakken. Deze impact op de commerciële waarde van een portefeuille werd niet meegenomen in deze figuur en werkt in het voordeel van een proactieve aanpak”, besluit Hendrik-Jan Steeman.

 

Meer info over PLAGE vindt u hier terug.