OPINIE. Behandel wonen als grondrecht, niet als beleggingsproduct (John Vanwynsberghe, Hefboom)

Monopoly

De woningmarkt voelt steeds meer als een spelletje Monopoly dat al lang beslist is: de straten zijn bezet en de aankoop- en huurprijzen schieten omhoog. Heb je geluk, dan kan je cashen. Heb je pech, dan beland je keer na keer bij ‘Ga terug naar start’.

Maar wonen is geen spelletje. Het is een recht voor iedereen. Het is de basis waarop een rechtvaardige samenleving rust. Toch is wonen herleid tot een financieel product in plaats van een grondrecht. Politieke keuzes en financiële logica bepalen de woonkansen van duizenden mensen.

De wooncrisis is structureel

De woningmarkt kraakt in haar voegen. Vlaanderen telt 180.000 sociale huurwoningen en maar liefst 209.000 gezinnen stonden eind 2025 op de wachtlijst. Dan spreek je niet van een tijdelijk onevenwicht, maar van een structurele crisis. De overheid investeert wel in sociale huisvesting, maar de hervorming van sociale verhuurkantoren en huisvestingsmaatschappijen zorgt voor grote vertragingen. Die maatschappijen hebben wel budget maar bouwen te weinig.

En de vrije markt slaagt er niet in om deze kloof te dichten. De klassieke redenering dat meer bouwen automatisch leidt tot goedkopere woningen is een halve waarheid. Promotoren bouwen namelijk vooral in de hogere prijscategorie, waar de winstmarges groter zijn. Volgens onze berekeningen liggen de nieuwbouwprijzen twintig tot vijfentwintig procent boven wat een gemiddeld gezin kan betalen.

Woningen die wel beschikbaar en betaalbaar zijn, blijken vaak verouderd en slecht geïsoleerd. Het trickle-down-effect, waarbij er vanzelf betaalbare woningen vrijkomen wanneer mensen doorstromen naar duurdere woningen, blijft beperkt. De prijzen blijven stijgen en het aanbod van vrijgekomen woningen is ruim onvoldoende.

Groeiende kloof

De huurprijzen in Vlaanderen stijgen sneller dan de inkomens. Wie een woning wil huren, betaalt volgens de Vlaamse Woonmonitor vandaag een gemiddelde huurprijs van 766 euro per maand. Voor een grote groep mensen is deze maandelijkse bijdrage moeilijk of niet haalbaar. Spaar je of bouw je vermogen op, dan verlies je door de vermogenstoets bovendien je recht op sociale huisvesting. Op die manier ontmoedig je sociale vooruitgang, in plaats van ze te stimuleren.

Het gevolg is een groeiende kloof tussen sociale en reguliere huisvesting. De betaalbare huisvestingsmarkt – kwalitatieve woningen die ten minste vijftien tot twintig procent onder de marktprijs liggen – is veel te klein. Verhuurders hebben geen enkele reden om ze goedkoper ter beschikking te stellen. Dat betekent dat er nauwelijks een aanbod is voor wie net te veel verdient voor een sociale woning, maar net te weinig voor de gewone huizenmarkt. Deze groep wordt buitenspel gezet.

Een kwestie van keuzes

De Vlaamse overheid concentreert zich momenteel op sociale huisvesting. Een positieve ontwikkeling, en dat beleid verdient erkenning, maar het gaat veel te traag. Ook lokaal botst sociale huisvesting op weerstand. Gemeenten vrezen namelijk dat hun gemiddelde (belastings)inkomen daalt waardoor ze minder aantrekkelijk worden voor nieuwe inwoners. Daardoor blijft sociale woningbouw hangen in bezwaarschriften en politieke koudwatervrees.

Het beleid zet daar nu op in met het Bindend Sociaal Objectief zodat alle gemeenten hun verantwoordelijkheid opnemen. Opnieuw een goede maatregel, maar dat zou ons 56.000 extra sociale huurwoningen opleveren tegen 2042. Dat is wel heel ver in de toekomst.

Tegelijk zetten ook demografische en economische trends druk op de woonmarkt. Alleenstaanden en gescheiden gezinnen vergroten de vraag, terwijl bouw- en grondkosten stijgen. Ook de huidige energienormen en renovatieverplichtingen zijn voor de meeste gezinnen helaas financieel onhaalbaar. Die combinatie vormt de perfecte storm.

Financiële kansen bieden

Het debat zit bovendien muurvast in een ideologische patstelling: tussen wie alles van de overheid verwacht en wie gelooft dat de markt zich vanzelf wel zal herstellen. Die tegenstelling verlamt het beleid en voedt de ongelijkheid. Die verlamming moeten we in beweging brengen.

De woningmarkt is een complex geheel. Laten we ze voor het gemak indelen in vier blokken: dak- en thuisloosheid, sociale huisvesting, betaalbaar wonen en de vrije markt. De grootste maatschappelijke nood zit bij die eerste drie. Daar faalt de vrije markt, omdat het aanbod structureel te laag is. Hier kan doelgerichte financiering en een correct fiscaal kader het verschil maken.

Het wordt dus hoog tijd om als samenleving meer financiële kansen te bieden aan organisaties, ontwikkelaars en initiatieven die betaalbaar wonen realiseren. Zij kunnen de kloof tussen sociale huisvesting en de reguliere woningmarkt proberen dichten.

Een nieuwe visie op grondeigendom

Bij Hefboom zien we dat het anders kan. De verschillende wooncoöperaties en private sociale ondernemingen die we begeleiden en financieren, zijn spelers die nog te vaak over het hoofd worden gezien in de oplossingen voor de wooncrisis.

Wat moet je je daarbij voorstellen? Als bewoner bij een wooncoöperatie, zoals Wooncoop, Fairground Brussels, Collectief Goed, ben je coöperant en huur je aan een voordeliger tarief. Bij een Community Land Trust ben je mede-eigenaar van het gebouw. De grond zelf blijft in beide gevallen eigendom van een stichting of de overheid, en enkel de woning wordt verhuurd of verkocht. Zo doorbreek je de klassieke logica van winstmaximalisatie en houd je de prijs structureel en op lange termijn laag.

Met andere woorden: wanneer je de grondeigendom scheidt van de gebruikswaarde, het woonpand, of voorwaarden bij doorverkoop inbouwt, voorkom je speculatie en zorg je voor stabiele én betaalbare woonprijzen. Dat is geen theoretisch concept. We zien dat deze oplossing nu al werkt, en gezinnen een betaalbaar dak boven het hoofd garandeert. Het mag alleen niet in de testfase blijven hangen.

Win-win situatie

De nood aan meer betaalbare en sociale huurwoningen is hoog. Het is dringend tijd voor politieke moed. De eerste stap is alvast eenvoudig: behandel wonen als een grondrecht, niet als een beleggingsproduct. Er zijn structurele investeringen nodig, geen symbolische ingrepen.

Vandaag zijn de financiële spelregels vooral geschreven voor commerciële spelers zoals gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Daar is op zich niets mis mee, maar voor private sociale ondernemingen en coöperaties is de toegang tot financiering en fiscale voordelen vaak een hindernissenparcours.

Doordat zij minder inkomsten opstrijken voor een woning, beschouwen banken hen als een risico omdat ze een beperktere terugbetalingscapaciteit hebben. Met als gevolg dat ze geen of duurdere leningen krijgen om renovatie of bouw mee te financieren.

Gerichte maatregelen nodig

Daarom dienen er gerichte maatregelen te worden genomen. Anders blijven betaalbare woonprojecten steken in goede bedoelingen. Denk aan gunstige collectieve leningen of cofinanciering door de overheid, toegang tot EU-garantiefondsen zoals bij de Europese Investeringsbank, btw-verlagingen tot zes of twaalf procent bij bouw en renovatie, en aangepaste procedures die geen maanden aanslepen.

We kunnen impactinvesteerders en institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars stimuleren om mee te investeren, bijvoorbeeld via fiscale voordelen en minimumquota. Publiek-private samenwerkingen kunnen eenvoudiger en sneller. Dat moet geen fortuinen kosten, want op middellange termijn zorgen deze extra betaalbare woningen ook weer voor extra inkomsten in het laatje van de overheid.

Kiezen voor een rechtvaardige samenleving

Kortom: er is een mentaliteitswijziging nodig. De wooncrisis is niet onvermijdelijk. Ze is het gevolg van keuzes en dus ook op te lossen.

Als samenleving moeten we beslissen wat we belangrijker vinden: winst voor sommigen op korte termijn, of algemeen welzijn op lange termijn. Betaalbaar wonen is dé hefboom om de woningmarkt opnieuw menselijk te maken en armoede terug te dringen. Een stabiele woonsituatie zorgt immers voor positieve effecten op vlak van onder andere tewerkstelling, onderwijs en gezondheidszorg.

Daarvoor is samenwerking nodig, maar vooral overtuiging. Iedereen verdient een dak boven het hoofd. Een rechtvaardige samenleving speelt geen Monopoly met haar burgers. Het draait niet om wie de meeste huizen (of hotels) verzamelt, maar wel dat we voorkomen dat iemand van het spelbord valt. Wie in betaalbaar wonen investeert, bouwt aan een toekomst zonder verliezers.

John Vanwynsberghe is algemeen directeur bij Hefboom. Dit opiniestuk verscheen eerder op Sociaal.net.