STEEN & BEEN. BTW-leugen (Filip Canfyn)
Onze huiscolumnist Filip Canfyn steigert bij het lezen van de paginagrote krantenadvertenties en de respectievelijke websitecommuniqués van de bouw- en vastgoedsector, waarin (nog maar eens) gepleit wordt voor een verlaagd BTW-tarief (van 21% naar 6%) voor nieuwbouwwoningen om deze opnieuw ‘betaalbaar’ te maken. Wat een misleidend pleidooi pro domo!
"Geef gezinnen een toekomst: maak nieuwbouw opnieuw haalbaar." Onder deze Bond-Zonder-Naam-kop beweert de bouw- en vastgoedsector het recht op wonen te willen herstellen mits het afschaffen van een "fiscale anomalie". Zo moet de "de betaalbaarheid snel en tastbaar verbeteren". Deze merkwaardige opwelling van maatschappelijke empathie wordt weliswaar begeleid met de zoveelste jeremiade tegen "de strengere normen, gestegen materiaalkosten, gestegen arbeidskosten, gestegen rente, de sterk toegenomen juridische onzekerheid en zeer lange doorlooptijden om vergunningen te bekomen". Kortom, "de BTW verlagen is het enige middel op federaal niveau dat op korte termijn het verschil kan maken om de vereiste nieuwbouwwoningen terug betaalbaar te maken."
Opnieuw wordt naast de bouwen-bouwen-bouwen-riedel de BTW-mantra bovengehaald, dit keer zelfs met bijval van de grootste politieke partij. En opnieuw moet ik repliceren dat zowel de argumentatie als de redenering fout zitten.
Laat mij kort zijn over de verkeerde argumentatie. Eén, een discussie over een BTW-voet moet het debat over de basissom, waarop die BTW geheven wordt, doen vergeten. Zo moeten noch de grondkosten noch de bouwkosten noch de verkoopkosten noch de ontwikkelingsmarge in vraag gesteld worden. Als Gaëtan ‘Matexi’ Hannecart (en hij komt nog terug) in De Tijd (03/07/25) stelt dat nog maar 4,2% van de gezinnen zich een nieuwbouwwoning kan veroorloven, dan kan de BTW-voet de spelbreker niet zijn maar ligt de oorzaak elders. Twee, klagen dat "meer dan de helft van de kostprijs van een nieuwbouwwoning terug naar de overheid vloeit via 21% BTW, 12% registratierechten, bijdragen aan de sociale zekerheid, bouwtaksen, (...) onroerende voorheffing, vennootschapsbelastingen" is flauw. Dat is toch gelijk voor iedereen, die iets produceert en verkoopt? Voor mensen, materiaal, machines én meerwaarde vraagt ons economisch systeem nu eenmaal een bijdrage via een vorm van belastingen. Drie, het BTW-verhaal verzwijgt dat de sector al héél lang niet meer bezig is met huisvesting voor alle inkomens maar wél met vastgoed voor hogere inkomens.
En ook de redenering klopt niet.
Ik haal er het hoofdstuk ‘Huishoudbrood’ uit mijn boek ‘Woon(on)betaalbaarheid’ (Gompel & Svacina, 2023) bij. Vandaag kan men oneindig veel soorten brood kopen bij de bakker. De prijs van die broodvariëteiten wordt vrij bepaald en hun gewicht overschrijdt zelden 800 gram. Brood, nochtans een basisgoed, is feitelijk een geliberaliseerd marktproduct geworden. Tot iets meer dan twintig jaar geleden bestond evenwel een alternatief, in casu, een huishoudbrood van 1 kilogram, met een wettelijk vastgelegde kwalitatieve samenstelling, zonder toevoegingen en vooral met een gereglementeerde, dus beterkope prijs. De bakkers produceerden huishoudbrood, dat de gezinnen genoeg en betaalbaar voedde, maar legden ook meer en meer andere broodsoorten in de vitrine, om die maximumprijs te omzeilen. De klant kon in elk geval kiezen: ofwel gaan voor een goed(koop) huishoudbrood ofwel meer betalen voor een gepimpt brood. Het tegengas van de bakkers loonde evenwel: het duurder aanbod holde het doel van de prijsregulering stelselmatig uit en die bewust veroorzaakte verschuiving diende vervolgens als argument om het huishoudbrood al helemaal te schrappen. De klant heeft vandaag bij de bakker geen keuze meer tussen de goedkope en de dure optie.
Huishoudbrood is ook een basisgoed zoals huisvesting, huishoudbrood werd ook ingeruild voor selecter brood zoals huisvesting vernauwd werd tot vastgoed. En dan krijgt de BTW-discussie een andere context. Het normale tarief bedraagt 21% terwijl voor basisgoederen (voeding, water, medicijnen, transport, …) slechts 6% moet bijbetaald worden. Een BTW-voet voor nieuwbouwwoningen van 21% gaat dus in tegen die basisgoedstatus van huisvesting en bevestigt dat vastgoed inderdaad niet als basisgoed kan beschouwd worden. Een huishoudbroodlogica zou wel weer een verschil kunnen maken: 6% BTW voor een huishoudwoning en al de rest blijft dan vastgoed, dat de al even logische volle pot betaalt.
Bovendien moet de vraag gesteld worden hoe lang een positief prijseffect van een verlaagd BTW-tarief zou overleven. We weten uit onderzoek dat de woonbetaalbaarheid, uitgedrukt als de biedingskracht van een huishouden bij het kopen van een woning, bepaald wordt door de budgetfundamentals (inkomen, intrest, inflatie, incentives, inbreng, …) en dat de vraagprijs van een (koop)woning bepaald wordt door de kostenfundamentals (grondkosten, bouwkosten, financieringskosten, ontwikkelingsmarge, BTW, …). We weten ook dat op termijn de woonbetaalbaarheid de vraagprijs bepaalt (en niet omgekeerd) en dat binnen de vraagprijs de kostencomponenten elkaar residueel bepalen. Met andere woorden, het is niet omdat de BTW daalt dat de biedingskracht wijzigt. De vraagprijs kan dus behouden worden. Een BTW-verlaging tot 6% garandeert dus geenszins een evenredige verbetering van de woonbetaalbaarheid.
Mijn column ‘Basis-BTW’ (25/01/25) reageerde een jaar geleden al op de roep van dezelfde Hannecart in De Tijd (18/01/25) voor een lager BTW-tarief. Als compensatie voor de gestegen productiekosten. Echter, die kosten worden door de grond- en bouwmarkt zelf bepaald. De enige factor, die niet door de markt bepaald wordt, is de BTW (21%) maar die is niét gestegen. Toch besloot Hannecart: een verlaagd BTW-tarief zou een wezenlijk verschil maken. En dat is dus niét juist. Nieuwbouw is bovendien jaarlijks maar goed voor amper 1% aangroei van de woningvoorraad en zelfs met die 1% wat goedkoper te maken (quod non) verandert de globale woononbetaalbaarheid weinig tot niet. Eigenlijk zal alleen bevestigd worden dat hoge(re) inkomens nodig blijven voor de verwerving van nieuwbouw.
Ik herhaal mijn tegenvoorstel. We maken vanaf nu eindelijk een onderscheid tussen huisvesting en vastgoed. Huisvesting gaat dan over een betaalbare basiswoning, waarvoor we een BTW-voet van 6% hanteren, zoals voor andere basisgoederen. Zo’n huisvesting kan bijvoorbeeld 10% minder kosten: met nog eens 15% minder BTW wordt een basiswoning dan meer dan 20% goedkoper. Alle andere nieuwbouw blijft vastgoed met 21% BTW. Wedden dat er dan jaarlijks veel meer dan 1% nieuwbouw bijkomt?
