L'Union Wallonne des Architectes se penche sur les difficultés d'accès à la propriété

Préambule

• Le coût du logement pèse de plus en plus dans le budget des ménages : en Wallonie, il représente plus de 25 % (les besoins alimentaires et les frais de déplacement représentent chacun séparément 16 %).

• Le prix du logement augmente : ces deux dernières années, l'augmentation se situe entre 2,4 et 4 %.

• Actuellement 70 % des Belges sont propriétaires. Il est peu probable que ce taux élevé de propriétaires puisse être maintenu. La hausse des prix rend l'accès à la propriété de plus en plus complexe. Tout porte donc à conclure qu'à l'avenir une partie croissante de la population n'aura d'autre choix que la location. Même si en termes de rentabilité, en Belgique, l'achat reste toujours plus intéressant que la location.

Dans l'hypothèse où la valeur vénale d'un bien immobilier évolue de 3 % et que le taux d'intérêt évolue de la même façon, l'acquisition restera toujours plus favorable dans la mesure où l'inflation impactera l'épargne.

• Le taux d'épargne des Belges est important et bien au-dessus de la moyenne des pays limitrophes (il est supérieur de 16,5 % par rapport à la moyenne EU). Le Belge dispose en moyenne d'un avoir, immobilier compris, de 206 000 €. La question sera de savoir comment transformer une partie de ce patrimoine financier en patrimoine immobilier. Cette question est d'autant plus importante à la suite de la crise financière des subprimes en 2007. Les institutions financières sont depuis soumises à des règles prudentielles (Bâle 3 pour les banques, Solvency 2 pour les compagnies d'assurances et la Directives IRP pour les fonds de pension). Les banques échaudées par la crise et forcées par les régulateurs d'améliorer leurs ratios de solvabilités, d'une part, se montrent de plus en plus réticentes à accorder des prêts hypothécaires (les chiffres de la Banque Nationale font état pour la Wallonie d'une baisse de 21 % des montants octroyés et d'une diminution de l'ordre de 18 % des prêts acceptés). D'autre part, les institutions financières ne prêtent plus, ou rarement, 100 % du montant nécessaire. Avant la crise, certaines prêtaient jusqu'à 120 %.

La plupart des observateurs s'accordent sur le montant de minimum 50 000 € d'apport personnel exigé par les banques.

En 2008, pour un budget de 290 000 € (dont 90 000 € étaient consacrés à l’achat du terrain), on pouvait emprunter 90 %, soit un apport personnel de l’ordre de 29 000 €. En 2013, pour la même construction, mais cette fois impactée par les nouvelles réglementations et les hausses diverses, il faut un budget de 350 000 € (dont 110 000 € consacrés à l’achat du terrain) et on pouvait emprunter 75 %, soit un apport personnel de l’ordre de 87 000 €. En cinq années, le montant de l’apport personnel a donc été multiplié par 3.

Il semble dès lors difficile pour un jeune ménage de se lancer dans l'acquisition d'un bien, sans en contre-partie recevoir un sacré « coup de pouce », notamment, des parents. Or ce cas de figure n'est possible que pour un couple sur cinq. Quid des 80 % restants ?

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