« Jusqu’il y a peu, l’image de l’immobilier de bureaux en Wallonie était perçue comme un peu vieillotte, peu dynamique, voire obsolète. L’inauguration en 2009 de la Gare Liège-Guillemins a été certainement l’élément déclencheur d’un processus de rajeunissement qui est toujours en cours et qui devrait perdurer encore quelques années. La Tour Paradis (arch.: Jaspers-Eyers et BAG), située à proximité de cette même gare, a suivi en 2014, avec le succès qu’on lui connait, occupée par un bail long-terme du Ministère des Finances. Namur et Charleroi, autres pôles intéressants de bureaux, connaissent également une cure de jouvence. Ces deux villes wallonnes importantes présentent, elles aussi, de nouveaux projets souvent situés également à proximité immédiate de leur gare : AXS (arch. : Montois Partners) et Cross Point (arch.: Jaspers-Eyers) verront ainsi le jour à Namur, et Ohr!Zons (arch.: Goffart Polomé Architectes et Réservoir A) naîtra prochainement sur les rives de la Sambre, à Charleroi. »

Quelques chiffres pour symboliser ce réveil et ce rajeunissement

Liège (et sa périphérie) est le 4e plus grand marché de bureaux de Belgique - 614 000 m² -  après Bruxelles, Anvers et Gand mais devant Malines et Louvain. En tant que capitale économique de la Wallonie, c’est également le marché le plus actif avec 21 transactions en 2020. Namur dispose d’un stock estimé à 481 000 m², similaire à celui de Malines. Si son statut de capitale politique de la Wallonie lui confère un profil plus administratif, le privé y est bien présent, comme en témoignent les récentes transactions par Belfius (arch. : BAEB) et CBC Banque (arch. : Atelier de l'Arbre d'Or et Montois Partners) qui y ont établi leur siège régional. Quant à Charleroi, troisième marché de bureaux en Wallonie, la ville comptabilise un stock de 210 000 m². Il faut souligner que ces chiffres ne tiennent pas compte des nombreux parcs scientifiques et laboratoires, dont le Bio Park, implantés à Gosselies. Au cours de cette analyse, Mons s’est également démarquée en affichant ses ambitions : le parc immobilier de bureaux devrait augmenter de moitié d’ici 2024. De nombreux projets localisés à proximité de la future gare montoise sont en cours.

Le Green Deal entamé par les administrations régionales wallonnes a largement soutenu le marché en 2020. En effet, les administrations ont contribué à hauteur de 82% de la prise en occupation totale contre 18% seulement par les corporates. Namur se distingue avec une part de 44% dans la prise en occupation, entre autres grâce à la prélocation par le Ministère de la Justice de quelques 35.000 m² dans le nouveau Palais de Justice (arch. : Atelier d'Architecture de Genval, Cerau et AUPa). Cet immeuble construit sur l’ancien site des casernes est le troisième plus grand immeuble de bureaux stand alone de Wallonie, après la Tour des Finances de Liège (39 000 m²) et le siège principal de GSK à Wavre (52 000 m² - arch.: Assar Architects).

Namur n’est pas en reste : le Service Public de Wallonie a loué à long terme les projets AXS (24 000 m², développés par Baltisse) et Cross Point (10 300 m² construits par IRET). A Liège, les transactions majeures à épingler sont la location par Synergie Wallonie de 7 000 m² dans la rénovation de l’immeuble Cala au Boulevard d’Avroy ainsi que plusieurs locations entre 2 500 et 4 500 m² dans les projets Paradis Express (arch.: A2M, Jaspers-Eyers et BAG) et Liège Office Center (arch.: Nadine Buol), tous les deux situés dans le quartier de la gare Liège-Guillemins.

Aucune transaction de grande taille n’a été enregistrée à Charleroi en 2020. Cependant, il faut rappeler que 2018 et 2019 ont été fastes, à Charleroi, avec 54 000 m² signés au cours de ces deux années. Mons a, quant à elle, enregistré un volume de 18 000 m² en 2020 auquel on peut ajouter les 8 000 m² de ce début d’année 2021 enregistrés dans les projets Au Fil des Grands Prés (arch. : DDS+ et H&V) et dans la réalisation Renouv’O (arch. : Atelier d'Architectes Marc Borsu).

JLL revient également sur le parcours du combattant que représente l'obtention d'un permis de bâtir en Wallonie (voir aussi notre article à ce sujet), sur le taux de vacance des surfaces de bureaux comparativement bas (2,5% à Liège, 2,6% à Charleroi, 6,8% à Namur). Enfin, comparé à Bruxelles et à la Flandre, JLL signale que la Wallonie est un marché très calme en matière d’investissements immobiliers. En 2020, le volume s’est élevé à €390 Mln, en ligne avec la moyenne à 5 ans.

En conclusion, pour JLL, « les grandes villes wallonnes des marchés de bureaux se sont réveillées après des années de stagnation. Le green deal des administrations a soutenu et soutient toujours largement l’activité. L’attractivité de leur gare reste également un élément essentiel dans le développement des projets wallons. Les loyers portés à la hausse à Namur et à Liège sont désormais alignés à ceux d’Anvers, de Gand et de la périphérie bruxelloise. Comme la disponibilité est relativement basse dans les villes, nous ne craignons pas de recul des valeurs locatives à la suite de la pandémie. Les fondamentaux sont très sains mais il faudra cependant réfléchir à la réaffectation de certains immeubles administratifs qui seront vidés après le déménagement de leurs occupants vers de nouveaux projets. »