KRITISCHE MASSA. Bouwgrond te koop: het einde van de verkaveling? (Edith Wouters)

Wie denkt dat de aangekondigde bouwshift Vlaanderen vanzelf naar goedgelegen stads- en dorpskernen zal leiden, hoeft maar één zoekterm in te tikken: bouwgrond te koop. Het aanbod aan vrije kavels toont dat de verkavelingsmachine nog altijd op volle toeren draait.

Het zijn niet in de eerste plaats architecten, stedenbouwkundigen of landschapsontwerpers die de ruimte in Vlaanderen vormgeven. Tegen de tijd dat zij aan tafel schuiven, liggen perceelsgrenzen, rooilijnen en bouwvelden doorgaans al vast. De meest bepalende ontwerpbeslissingen worden eerder genomen: door notarissen, landmeters, grondeigenaars die reageren op fiscale en juridische prikkels.

Vlaanderen heeft een systeem gebouwd waarin ruimtelijke kwaliteit pas aan bod komt nadat de belangrijkste keuzes al zijn gemaakt. De cruciale vraag, namelijk hoe grond wordt verdeeld, blijft daarbij grotendeels buiten beeld.

Daarom volstaat een minister van Afbraak - zoals Tim Vekemans in een eerdere column suggereerde - niet. Zelfs als we morgen massaal zouden beginnen slopen en open ruimte herstellen, blijft de logica die nieuwe linten en verkavelingen voortbrengt gewoon bestaan. Zolang het financieel aantrekkelijker is om grond op te delen in bouwkavels dan om haar collectief te beheren, zullen we dezelfde ruimtelijke uitkomsten blijven produceren.

De verkaveling is meer dan een ruimtelijke figuur. Ze is ook een eigendomsmodel.  Ze versnipperde niet alleen het landschap, maar ook de besluitvorming erover. Wat ooit één samenhangend gebied was, werd een verzameling individuele percelen, elk met een eigen eigenaar, belang en ontwikkelingslogica. Ontkaveling gaat daarom niet alleen over het terugdringen van verspreide bebouwing, maar ook over het ontwikkelen van nieuwe manieren om grond te beheren. Niet de individuele bouwkavel, maar het gedeelde landschap zou opnieuw de basiseenheid van ruimtelijke ontwikkeling moeten worden.

Tussen het individuele perceel en de overheid gaapt vandaag echter een institutioneel vacuüm. We beschikken over een uitgebreid apparaat om eigendom individueel te beheren en een overheid om ruimtelijke ambities te formuleren, maar nauwelijks over structuren die eigenaars toelaten om grond collectief te beheren op het niveau van een landschap.

Daar ligt nochtans een mogelijke volgende stap: nieuwe grondcoalities die eigenaars, bewoners en overheden rond een gedeelde ruimtelijke toekomst samenbrengen. Niet om elk perceel op te kopen, maar om eigendom anders te organiseren wanneer kansen zich voordoen: bij erfenissen, verkopen, herontwikkelingen of bedrijfsstopzettingen. Zo kan grond opnieuw op het niveau van het landschap worden bekeken in plaats van perceel per perceel.

Meteen duiken vaak twee bezwaren op. Het eerste is financieel: dat de transitie naar zulke vormen van grondbeheer onbetaalbaar zou zijn. Het tweede is cultureel: dat eigenaars hun autonomie niet willen delen.

Ook het huidige model heeft echter een prijs. Vlaanderen investeert vandaag aanzienlijke publieke middelen in wegen, rioleringen, nutsleidingen en openbaar vervoer voor een steeds verder versnipperd woonlandschap. De vraag is dus niet óf we betalen, maar welk landschap we met die investeringen blijven reproduceren.

Praktijken die het individuele kavel overstijgen bestaan vandaag al, zij het vaak op beperkte schaal. In het onderzoek dat AR-TUR voert rond de Oude Weg in Wortel blijkt hoe één familiale eigendomsgeschiedenis veel verder reikt dan de grenzen van een individueel perceel. Ze vertelt tegelijk het verhaal van een landschap, een gemeenschap van eigenaars en opeenvolgende generaties die dat landschap hebben gevormd. Eigentijdse ruimtelijke transities vertrekken daar niet vanuit afzonderlijke kavels, maar vanuit de relaties tussen eigenaars, bewoners en landschap en vanuit de vraag welke omgeving men wil nalaten aan volgende generaties. Daar wordt zichtbaar hoe eigendom ook een hefboom kan zijn voor ruimtelijke transitie.

Ook institutioneel bestaan zulke alternatieven al langer. Community Land Trusts, de historische commons in de Kempen en erfpachtconstructies zoals in Merksplas-Kolonie of het Begijnhof van Hoogstraten vertrekken allemaal van hetzelfde principe: grond hoeft niet noodzakelijk een individueel verhandelbaar bezit te zijn. Ook ruilverkavelingen tonen aan dat eigendomsstructuren geen vast gegeven zijn, maar kunnen worden aangepast wanneer maatschappelijke doelstellingen daarom vragen. Wat vandaag als alternatief wordt gepresenteerd, was ooit een vanzelfsprekend onderdeel van onze ruimtelijke cultuur.

Decennialang werd de individuele bouwkavel voorgesteld als het ultieme model van vrijheid, zekerheid en vermogensopbouw. Overheden hebben die logica mee ondersteund, burgers hebben ze geïnternaliseerd. Het idee dat de hoogste waarde van grond ontstaat door haar op te delen en individueel te ontwikkelen, zit diep ingebakken in de Vlaamse ruimtelijke cultuur.

Daar ligt vermoedelijk de grootste uitdaging. Niet financieel, maar mentaal. De bouwshift vraagt dat we grond opnieuw leren zien als onderdeel van een groter geheel, waarvan de toekomst niet uitsluitend een privézaak is, maar ook een collectieve verantwoordelijkheid. Dat vergt een mentaliteitswijziging bij zowel burgers als overheid.

De bouwshift zal daarom minder afhangen van nieuwe ruimtelijke plannen dan van nieuwe afspraken over eigendom. Ruimtelijke transities slagen zelden omdat ze van bovenaf worden opgelegd. Ze slagen wanneer eigenaars, bewoners en overheden nieuwe afspraken leren maken over de waarde, het gebruik en de toekomst van een gebied.

Misschien hebben we daarom minder nood aan een minister van Afbraak dan aan een minister van Ontkaveling. Niet omdat Vlaanderen te veel gebouwen telt, maar omdat het nog altijd te veel bouwkavels produceert.

Edith Wouters is ir. architect en artistiek coördinator van het platform voor architectuur en ruimte AR-TUR. Ze is een van de auteurs van de Architectura-columnreeks Kritische Massa.