STEEN & BEEN. Vragers en klagers (Filip Canfyn)

Een ontwikkelaar plant ergens een project met 20 of meer woonunits en een vast scenario volgt: na inhoudelijke gesprekken met het lokaal bestuur wordt een masterplan gecommuniceerd of een vergunningsaanvraag ingediend en het spel zit op de wagen. Een paar omwonenden met al dan niet terechte bezwaren werpen zich op als spreekbuizen van een ontevreden buurt. Worst case wordt het als luide roepers met een ego, een over-mijn-lijk-attitude en/of een eigenbelang op het toneel komen. Ofwel blijven ze eindeloos procederen ofwel laten ze zich zwijggeld betalen. Protest wordt dan chantage en die dadingstruuk een verdienmodel.

Deze korte en dus ongenuanceerde samenvatting van ‘De kracht van een klacht’ verbeeldt een reële situatie, die ingewikkelder en zelfs onbeheersbaar wordt voor àlle betrokkenen: lokale bestuurders, ambtenaren, architecten, ontwikkelaars én burgers. En als er dan eindelijk een uitvoerbare omgevingsvergunning kan afgeleverd worden, na jaren van inertie, worden alle kosten, inclusief de toch wel consistente dadingssommen, bovenop de verhoogde bouwkosten doorgerekend aan de finale klanten. Wie wordt daar beter van?

Hoe denkt de vastgoedsector zelf over dat gefoefel met dadingen? Is dat nog ethisch ontwikkelen of wordt dat losgeld louter als een accident de parcours beschouwd? Nu iedereen weet dat er betaald wordt, zullen wellicht nog frequenter en nog meer centen geëist worden. Wie wordt daar beter van?

Moeten advocaten ook geen ethisch handelen aan zichzelf opleggen? Naargelang welke klant, vrager of klager, hen inschakelt kunnen zij krak hetzelfde dossier zowel de hemel in prijzen als de grond in boren. Hoe kunnen juristen blijven verdedigen dat er twee waarheden, dat er twee gerechtigheden bestaan? Wie wordt daar beter van?

Tot slot, lokale besturen zien zichzelf in een Catch 22-dilemma verdwalen. Engageren ze zich voor een project, dan worden ze afgedaan als laffe vriendjespolitici, die een knieval doen voor kapitaal en macht. Tonen ze een stilzwijgende terughoudendheid, dan verzaken ze aan hun plicht om het collectief langetermijnbelang te beschermen. Het zijn immers niét architecten, ontwikkelaars of burgers, die voldoende bezorgdheid tonen voor ruimtelijke ordening, klimaatbeheersing, woonbetaalbaarheid, … Die zijn louter met zichzelf bezig.

Nu jeremiëren over een teveel aan regelgeving (hoe complex en uitgebreid die inderdaad is) is ontkennen dat al die checks & balances noodzakelijk bleken omdat anders iedereen, vrager of klager, zijn goesting deed uit eigenbelang. Nu jeremiëren over een teveel aan regelgeving is vergeten dat al die checks & balances moesten toegevoegd worden om achterpoortjes te sluiten, om misbruik te temperen. Ruimtelijke ordening is daarom het volle broertje van fiscaliteit (duizenden wetsartikels wegens nog meer middelvingers), terwijl wie waakt over de collectieve langetermijn valselijk als regelneef weggezet wordt.

Iédéréén moet eens goed in de spiegel kijken.